【信報財經新聞】根據金管局公布的2026年第三季統計數據，負資產住宅按揭貸款宗數已回落至3819宗的較低水平。負資產數字回落，與上季樓價回升有關。但在審視房地產市場的潛在風險時，我們絕對不能夠單聚焦於負資產的「數量」，亦必須深入剖析這些貸款的「質素」。
樓價與負資產宗數呈現負相關：當樓價大幅下跌時，那些新近提取，而且按揭成數較高的樓按，在統計上會成為負資產。當樓價回穩或溫和回升，負資產數字便會顯著收縮。例如在過去幾年的樓市調整期，負資產個案於2024、2025年維持在3萬、4萬宗水平。隨着樓價回升，負資產個案回落至第一季的11424宗後，持續下跌，第三季末數字已進一步下跌至3819宗。
在關注負資產按揭宗數的「量」之外，更重要的是，我們必須辨別不同時代下負資產背後所反映的實質信用風險。以「量」計，負資產的歷史高位是2003年第三季的逾10萬宗。當時與負資產同時出現的是高達8.8%的失業率，部分借款人是由於失去收入而無力供款，當年的3個月按揭逾期還款比率處於1%以上水平。反觀近年香港整體勞動市場保持穩定，失業率處於4%的正常水平，單純的樓價調整，令統計上的負資產個案增加，但3個月按揭還款逾期比率一直處於健康水平，例如最近一季數字維持在0.11%。
整體上，按揭借款人維持良好的還款紀錄，原因之一是近20年來，本港銀行體系的按揭審管極其嚴格，借款人供款負擔比率(DSR)受到嚴格約束。縱然經濟或資產價格偶有波動，絕大多數借款人的每月供款「雷打不動」。在第三季的統計中，負資產個案有3819宗，當中逾期還款的比率為1.34%，即整個銀行體系的數十萬宗住宅按揭中，既是負資產，又拖欠供款逾3個月的大概只有51宗，可見由「質」的角度考慮，負資產為銀行體系帶來的風險也完全可控。支付按揭供款的永遠不是房產本身，而是借款人的持續還款能力。
只要嚴格的信貸標準得以維持，借款人的就業與收入現金流保持穩健，縱使短期內房地產市場價格因周期性因素出現波幅，引致賬面上的「負資產」數字起伏，也不會動搖香港銀行體系的整體安全網。各大銀行的按揭貸款組合歷經多番經濟周期考驗，依然展現出強韌的償還表現，這才是守護香港金融與銀行體系穩定的最強基石。
葉敬誠宏亞按證助理副總裁
