【now.com財經】筆者公司研究部最新的8月份二手私宅獲利比率及賺幅報告發布後，隨即引來傳媒及市場的關注及討論。日前筆者接連接受了兩家電視台的直播及錄播訪問，就市場最關心的「獲利比率回軟」、「樓市是否轉弱」等核心議題進行了深度解構。為了讓更多關心本港樓市的讀者能掌握市況脈搏，筆者特意撰寫本篇專欄，梳理當前二手市場的真貌與後市走向。
回顧8月份數據，全港二手私宅轉手獲利比率錄得69.4%，按月微跌0.2個百分點。不少人擔心這是否代表樓價下行、入市信心潰散？筆者在訪問中明確指出，這只是大市在連續上升後的「高位整固」。69.4%雖然連跌兩個月，但仍處於過去31個月以來的第3高水平；加上7、8月適逢暑假傳統淡季，以及一手新盤低價搶客、市場憂慮息口走勢等因素交織，二手交投自然短暫放緩。
更值得注意的一組數字是，8月份虧損個案佔比（29.7%）不升反跌，平手個案微升，反映市場並無出現恐慌性拋售，市底依然極為堅固。而在獲利個案中，帳面大賺1倍或以上的個案多達493宗（佔比升至25.7%）；獲利最多的屋苑如太古城、海逸豪園等，獲利成功率更達百分百，平均每宗賺幅也逾1倍。這反映出傳統大型屋苑憑藉配套完善及業主財力雄厚，展現出極強的防守力。數據亦顯示，獲利個案的原業主平均持貨約14.8年，凸顯長線持貨仍是穩賺不賠的黃金法則。然而，短線亦非無機會——自2025年3月樓價見底至今，大市已累積回升約12.5%，部分於低位入市的業主，持貨一年多轉手已能錄得逾一成升幅。
展望後市，9月份市場仍處於築底整固階段，筆者估計獲利比率料於69%水平窄幅震盪。然而踏入第四季，隨着兩個月來積聚的購買力釋放、一手向隅客回流二手市場，加上本港租金持續創新高帶動「轉租為買」及人才入市需求，樓市反彈力度可期。只要息口不是大幅急升，預計第四季二手私宅獲利比率將能重上七成以上，平均每宗賺幅亦可平穩微升至26%水平。市況已近整固完成，樂觀回穩可期。
