【now.com財經】每逢美國聯儲局加息，市場總不乏「加息必令樓價下跌」等的負面論調。然而，縱觀本港樓市多年演變歷史，利率固然是買家置業的重要考量之一，卻絕非決定樓價走向的唯一指標。樓市的實質軌跡，往往由整體經濟基調、政策層面及市場供求等多重因素所共同主導。
筆者用較客觀的歷史數據「說話」。回顧近20年來兩輪較為顯著的美國加息周期，例如在2004年至2006年間，美聯儲累計加息17次達4.25厘，本港最優惠利率（P）亦跟加3厘，惟同期「美聯樓價指數」逆勢上揚約13%。當時香港剛走出金融風暴與「沙士」陰霾，同時受惠中央政府推出「自由行」及CEPA政策，帶動經濟強勁復甦，失業率大幅回落，直接驅動樓價拾級而上。
另一例子是2015年至2018年，當時聯儲局加息9次共2.25厘，而香港同期僅跟加一次0.125厘，在穩健的經濟基礎支持下，期內「美聯樓價指數」更錄得約兩成的顯著升幅。這充分證明，只要經濟增長動能充沛、剛性需求持續釋放，強勁的經濟基本面便足以抵銷加息帶來的心理或實質影響。
再聚焦當前市場。本港銀行資金充裕，因此在美聯儲今次加息後並未即時跟隨，意味著買家的實際按揭負擔並未增加，心理影響遠大於實質衝擊。
從另一角度審視，加息預期反而發揮「市場穩定器」的功效，促使各大發展商採取較審慎靈活的定價策略，甚至以貼近或低於二手市價的「筍價」開盤，直接為剛需買家創造極佳入市契機。面對今年底前或再度加息的市場預期，近日發展商普遍採取「加快賣樓套現」的積極部署，這股強勁的推盤動能，一舉觸發一手市場的爆發性增長。
在此背景下，市場剛需迅速釋放，矚目紅盤接連締造佳績。例如「叡璟II」日前首輪推售153伙即日沽清；北角「皇璇」首輪價單推出的140伙亦在半天內火速售罄。在多個矚目紅盤捷報頻傳下，剛過去的周末兩天（9月26日至27日）全港一手市場錄得逾350宗成交，創下約20個周末以來新高。根據統計，9月截至27日，一手交投已累計錄得約1,300伙，打破上月全月約1,100宗的總和。
一手交投爆發背後，有賴整體經濟大環境的深層利好作為支撐。日前中美元首會晤取得積極成果，兩國外交氣氛轉趨正面，向國際投資者傳達極為積極的信號。同時，本港新股（IPO）市場表現強勁，有國際會計師行預期，香港全年IPO集資額有望達4,800億元，打破歷史紀錄，加上家族辦公室持續進駐，以及香港作為國際金融中心地位的鞏固，均有助為本港實體經濟與樓市注入資金及信心。
綜合而言，本港樓市明顯已「觸底回升」。在利率對市場的影響被逐步消化、實體經濟全面復甦、各地人才及資金持續流入的宏觀背景下，筆者預期，隨著10月份多個大型全新項目蓄勢待發，一手交投量將較9月進一步攀升，推動本港樓市邁向更健康升軌。
