【信報財經新聞】近數年物業租金在殷切需求支撐下持續上升，租金已升至歷史高位，今年仍持續再創歷史新高。目前物業租金回報率平均逾3厘；若能在市場上尋寶，更有機會找得租金回報更高的屋苑。今年樓價處於升軌，但樓價距離歷史高位仍有水位，吸引不少長線投資者入市，收取可觀租金回報並享物業資產升值機會。
在收租熱潮下，最近多了按保用家查詢有關將單位出租的疑問，基於按揭保險計劃旨在幫助有實質住屋需要的用家，透過使用高成數按揭減低首期負擔自置居所，故此按揭物業作自住用途乃基本要求，若要將單位轉為出租用途，一般造法是先將物業「甩按保」，即是用家不再使用按保，由高達九成的高成數按揭轉為一般銀行按揭，按揭成數高達七成(另由2024年8月8日起，按保計劃亦設有新安排，按個別情況考慮批准合資格業主將自住按保物業出租，此仍因應個人或家庭處境轉變帶來的特別需要，暫先不在本文提及)。
目前透過轉按同步「甩按保」是不少用家採用的方法，尤其今年樓價回升步伐加快，上半年樓價累升12%，新按銀行用最新物業估值計算七成按揭，業主若需「甩按保」，即使由九成按揭降為七成按揭，受惠物業估值上升，所需支付的樓價差額可大幅減少，甚至已基於本金已減少而毋須補付金額。另一個吸引之處是，今年銀行逐步上調按揭現金回贈，銀行回贈返回較吸引水平，以轉按方式「甩按保」便可同步賺取現金回贈。
舉一例子，買家兩年多前透過九成按保購入一個500萬元單位自用，現時有意轉換較大單位並將現有單位出租，目前罰息期已過，尚餘按揭額約425萬元，仍達原初樓價85%，原則上需補回75萬元方可「甩走按保」，但由於現時物業估值已升至570萬元，若進行轉按，銀行承造七成按揭的貸款額可達399萬元，業主只需補回26萬元便可「甩按保」，並可透過轉按獲得銀行提供可觀現金回贈高達逾5萬元。
若然按保用家選擇在3年內退用按保，可獲按保公司退回部分保費支出，首年可退保費40%，次年退25%，第三年退15%。以業主兩年前透過八成按保購入650萬元單位為例，現時按揭餘額約497萬元。業主準備由八成按保轉至七成銀行按揭，若然物業估值不變，用家轉按「甩按保」需補回首期差額42萬元，但基於現時物業估值已升至730萬元，於銀行承造七成按揭的貸款額可高達511萬元，業主若透過轉按「甩按保」，已毋須額外補付金額之餘，並可獲套現約14萬元，而轉按銀行將提供現金回贈約達7萬元或以上；基於業主在第三年內退保，業主亦可獲退回保費15%約8500元。
不過，要留意退保費申請只限使用按保的3年內提出，並只限於當時已一次過付清保費的用家申請(大部分按保用家均採用一次付清方式支付保費，優點是可同步加借保費在按揭額、保費率較優惠、並設有3年內退保基制)，而由於近年新造按揭的罰息期多為2年，在罰息期內轉按涉及罰息支出並不划算，故此較多有意退保的用家選擇在第三年申請轉按「甩按保」，便可獲退回部分保費及免除銀行罰息，並兼得銀行回贈。
王美鳳中原按揭經紀董事總經理
