【信報財經新聞】近日港元、美元定期存款利率都有持續走高的趨勢。定存利率回升，疊加租金升幅追不上樓價、國家限制內地資金境外投資、美元加息陰霾，或會令持續上升逾一年的樓價升勢放緩。
根據差餉物業估價署資訊，住宅樓價指數由2025年3月觸底後，已持續13個月上升，升幅逾一成。成交量方面，去年一手住宅成交量逾2萬宗，為《一手住宅銷售條例》於2013年實施以來的新高。而今年1至5月，一手住宅銷量已逾1萬宗，3至5月，每月一手成交量均逾2000宗，展現樓市強勁動力。但踏入6月，樓市動力似見放緩，至6月21日，市場錄得約690宗一手成交。由於缺乏大型新盤刺激，全新大盤要待7月才推出，預期6月全月一手成交會低於1000宗。
本來在新盤持續多個月熱賣後，出現一個月的成交量放緩也是正常現象。但多個跡象顯示，一些利好樓市的因素正在改變，持續逾一年的樓價回升浪的能量或見減弱。
去年中樓市價量回升，其中一個背景因素是定期存款利率下跌、租金回報率上升。按差餉物業估價署數據，A類住宅(實用面積431方呎以下)的租金回報率，由2024年下半年至今年1月，一直維持在3.6%至3.7%。但今年2月之後，數字輕微回落至3.5%。在過去13個月中，住宅樓價指數上升11.1%，而同期租金指數上升約5.3%。租金升幅不及樓價，結果便是租金回報率下跌。
另一方面，本地發鈔銀行的三個月港元定期存款利率報價，去年5月初由3厘水平，至去年6月低見0.5厘，至去年8月才升穿1%、9月升穿2%，至今年3月至5月，大概維持在2.2%，踏入6月之後，大概維持在2.4%。去年中租金回報率高於定期存款利率逾3厘，是其中一個推動資金重回樓市的重要因素。
在租金回報率回調、港元定期存款利率回升後，現時大型銀行三個月定存利率與小單位名義租金回報率差距收窄至1.1厘。需要留意的是，此處比較的是大型銀行的定存利率，而中小型銀行的定存利率會更高，個別銀行向新資金客戶提供的港元定期存款利率已突破3%。而且定期存款的利息是淨收入，而業主的租金收入，尚需要扣除物業稅、單位保養、物業代理佣金等支出。
展望下半年，在美元加息陰霾下，港元定期存款利率仍存在上升壓力，估計銀行定期存款利率與名義租金回報率的差距將進一步收窄。資金追捧住宅物業的浪潮或會削弱。再考慮到內地收緊資金外流、市場憂慮美息回升，估計下半年整體樓市交投會較上半年減慢。當然，樓市近一年的回升，有其他利好因素，例如本地大學擴大非本地生名額、新來港人士置業都帶來實質的租買需求。但定存利率與租金回報率的變化，勢將制約樓價的升幅。
葉敬誠宏亞按證助理副總裁
