【信報財經新聞】今年樓市上升動力持續，三大因素包括樓市向好、銀行資金成本下降、放貸流動性增加，推動銀行樓按取態積極，並具空間增加按揭優惠。
樓市持續表現向好，有利銀行放貸信心增強，而目前樓市重現多元化客源，除了本地用家，擁有充裕資金實力的投資者、內地及海外人才客戶均明顯增加，有利銀行吸納不同目標客源。隨着息率下跌，銀行資金成本有所下降，去年10月底銀行下調最優惠利率P後，P已降回至加息前最低水平；加上一般存息已返回近零水平，減P周期已基本完成，而去年10月底至今，P不變的情況下，銀行同業拆息HIBOR則逐步下跌，與樓按相關的一個月拆息由去年10月平均3厘半降至今年2厘多水平，資金成本降低為銀行擴大按揭優惠提供條件。
再者，銀行的貸存比率處於低水平，去年下半年至今整體貸存比率持續處於53%甚低水平，現時港元貸存比率亦約為72%低水平，促使銀行放貸流動性增加。以上因素推動銀行增加樓按積極取態，並具空間增加現金回贈爭取按揭業務。
對於銀行來說，現金回贈屬於一次性提供予按揭客戶的優惠，有利於計算準確成本支出，對比起調整按揭計劃的息率，銀行更傾向先透過上調回贈吸納客戶。儘管現時按揭現金回贈的水平已高達超出1%，對比過往例如2023年曾高達貸款額的2%至3%仍有較大距離，故此當銀行樓按積極並具備條件，按揭現金回贈仍有可上調空間。
近月多家銀行先後上調按揭現金回贈，預期市場上的銀行按揭回贈仍處於溫和上調步伐，銀行或會因應自身的按揭業務方向、按揭產品競爭力、目標客戶、資金成本而決定是否調整按揭優惠，以增加其在按揭市場的競爭力，相信今年按揭客戶可因此受惠。
現時銀行之間因應其目標客戶及業務策略，所提供的按揭優惠不盡相同，當中視乎貸款額、物業及客戶類別而提供不同回贈率。目前銀行按揭現金回贈再次升穿1%水平，但用家需注意一點，根據現行樓按指引，凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額，即是實質可借按揭金額會因而減少。
舉一例子，買家為一個樓價1100萬元的單位申請七成按揭，假設銀行提供1.3%現金回贈，回贈金額為10.01萬元，但實質可借金額將由770萬元降至759.99萬元，當中扣減回贈金額10.01萬元。雖然現金回贈可彌補借不足的借貸額，但由於銀行只會於完成交易後才安排發放現金回贈，故此買家需要先自行準備多一點首期以便完成交易，對於資金較緊絀的用家需特別留意此點是否可行。
用家亦應留意按揭現金回贈的計算方式，銀行一般會提供現金回贈率並以按揭貸款額計算。但對於高成數按揭保險計劃的貸款，儘管用家是申請九成按揭貸款，銀行一般仍只會以七成按揭上限計算現金回贈。以800萬元物業承造九成按揭為例，若銀行提供現金回贈率為1%，計算方法是以七成按揭的1%計算，即是(800萬元x70%)x1%，現金回贈金額為5.6萬元，而並非以800萬元的九成按揭金額720萬元的1%(即7.2萬元)計算，兩者計算方式的現金回贈金額相差頗大，上述例子相差金額達1.6萬元。
以上所見，即使現金回贈率是1%，九成按揭的實質回贈金額相當於總貸款額的0.78%；而若果用家申請七成按揭，回贈率1%以全數七成按揭貸款額計算，實質回贈金額同樣為5.6萬元。
王美鳳中原按揭經紀董事總經理
