【now.com財經】近一年住宅樓市價、量回升，背景因素之一是2024年以來，港元利率跟隨美息下調。本來今年年初，市場預期美息有半厘左右的下調空間。但預測趕不上變化，半年不到，現時市場主流估計美息在年內已沒有下調空間，明年美息甚至有機會向上調。利率走勢一旦逆轉，料對復甦中的樓市帶來一定壓力。
以今年成為市場熱話的「事件預測市場( Event Betting)」平台Polymarket為例，今年年初，有23%的參與資金估計/賭2026年，聯儲局會減息2次，共減息50基點(半厘)。17.5%資金估計減息3次，即減75基點；10%估計減息1次即25基點。3%資金估聯邦基金利率不變。到了中東戰事持續、美國通脹率上升，平台的估計開始扭轉。在本周中，69%的資金估計年底前聯邦基金利率不變。執筆時有關平台未有美息上升的賭盤；但在賭博平台以外，利率期貨市場、美國30年長債孳息升穿5%，都預示市場對美息上升的預期升溫。
市場意見逆轉背後，是美國當地的通脹率回升，4月消費者物價指數（CPI）年增率反彈至 3.8%，創下 2023 年以來新高，大幅偏離聯儲局2%的通脹目標。加上中東局勢緊張導致原油價格上升，令市場擔心通脹失控，結果令市場主流意見，由預期減息，變成憂慮加息。
2024年8月至2025年10月，美國聯邦基金利率共下調了175基點。同期本地最優惠利率只下調了87.5個基點，「細P」由5.875%，降至5%，而一個月拆息由4.5%水平，降至近日的2.6%水平。港元按揭利率下降，加上同期港府持續減辣，調整中的住宅樓價在2025年中企穩，至2026年5月，累計反彈約一成。但在市場對利率走勢預期逆轉之後，刺激樓價回升的一個重大利好因素料將減弱。
當然，近月樓市好轉，是多個利好因素共同發揮作用。即使按息輕微回升，在租賃需求持續強勁的情況下，應該不會為樓價帶來太大壓力。單論按息本身，由於2024年以來的美息下調，港息未有跟足，美息重新走入上升軌，港元利率初期也有不跟加的條件。但對供樓業主、未入市的準買家來說，今年年初看來合情合理的預期—按揭利率會維持低企一段較長時間，現時看來已有修訂的必要。
雖然強勁的租賃需求為樓價提供持續支持，但加息憂慮可能令市場氣氛轉趨審慎。在利率變數增大的情況下，準買家在計算供款能力時，不應再盲目樂觀，而應採取更具防守性的財務預算，預留充足的利息緩衝空間。
