【now.com財經】在樓市穩中向好的大氛圍下，二手居屋剛剛交出一張「價升量微跌」的四月總結，卻恰逢新一期居屋2025申請於5月20日晚上截止。這一「鎖購買力」事件，預示著短期內二手市場將進入一段政策性降溫期，同時也為真正有實力的買家製造了一個相對清晰的觀察窗口。
根據土地註冊處資料，四月份全港錄得530宗居屋二手登記，按月減少5%，總成交額約22.74億元，微升0.4%。表面看來量值仍處相對高位，但細看結構變化，更值得玩味：平均每宗售價高見429萬元，按月勁升逾5%，創下30個月新高，僅次於2023年10月的高位。這顯示市場購買力並非消失，而是明顯向上集中。
價格分組數據最能反映這股「向上遷移」趨勢。200萬元以下及200至300萬元兩個入門組別成交量分別大跌42%及21%，300至400萬元主流組別亦跌15%。反觀500至600萬元及600萬元以上大額組別，登記量卻逆市急升38%及55%。這說明部分準買家在樓價高企環境下，寧願加碼追逐質素較佳、面積較大的單位，也不願再在低價舊貨上糾纏。九龍區更逆市按月升6%，顯示市區優質居屋的吸引力依然強勁。
個案方面亦印證這一點。長沙灣凱樂苑高層四房以835萬元成交，油麻地富榮花園高層單位呎價更衝上14,773元，均屬近年二手居屋市場的突出表現。屋苑方面，火炭穗禾苑以16宗登記蟬聯冠軍，屯門兆康苑緊隨其後，而鑽石山龍蟠苑及大角咀富榮花園更錄得1.5倍至3倍的按月升幅，顯示部分屋苑已形成區域熱點。
然而，這股熱度很可能只是「居屋2025」申請截止前的迴光返照。政府4月30日開放新一期居屋、白居二及綠置居申請後，大批原本瞄準二手市場的買家已轉移陣地，集中火力參與抽籤。筆者預期，五月份二手居屋登記量或回落至約450宗水平，短期市況將進入「等待模式」。
新居屋抽籤結果公布前，二手市場購買力被暫時鎖住，議價空間或會輕微擴大；一旦抽籤結果出爐，未中籤的剛需買家勢必重返市場，屆時積壓需求有望在下半年釋放。對投資者而言，這段「鎖力期」反而是難得的冷靜期，可避開短期情緒波動，仔細篩選真正具備保值潛力的屋苑與單位——特別是那些交通便利、配套成熟、樓齡相對年輕的市區或成熟新市鎮居屋。
整體而言，政府持續推出資助房屋，短期確實分流二手居屋需求，但長遠來看，香港住房供求矛盾依然存在。只要私人市場樓價維持高位，二手居屋作為「上車階梯」的吸引力就不會消失。四月的高價整固，正好反映市場對優質居屋的真實購買力依然強勁。
