【信報財經新聞】近期有幾間地產投資公司遭債權人申請破產，包括行內過去稱為舖王的鄧成波，在去世5年後被法庭判令破產。另一位是凱施餅店的老闆蕭偉堅，也遭到破產的情況，他十分不幸早前失足從一工廈天台墜下去世。最新的一宗是樂風集團主席周佩賢，數天前在家中燒炭身亡。
這三宗破產案件，當事人都不是有豐富經驗的大發展商，從事買地起樓賣樓等傳統方式經營，而是收購拆售翻新物業等模式運作。剛過去的地產牛市，由2003年開始到2021年到頂，十多年升幅達六倍，在旺市時樓價一路向上，市況一片美好，令人亢奮。但經歷過戰後數次樓市大起大落的地產從業員，就清楚知道樓市不會永遠向上，到某一節點就會轉角走下來。這個時刻實力不夠的公司就會出現問題，都是流動資金不足以應付銀行貸款、建築費等開支。因為正常時期以為穩定的租金收入會突然斷裂，當事人就會出現給銀行call loan等情況。
以筆者觀察過往出事的投資者，大都是見到地產市道興旺才入市，例如建築商、廠商或其他行業的人士，基本上到他們入市時，市場可能已經差不多到頂，跟着市況一轉就「唔掂」。筆者在過去市況，見過不少有規模的地產公司出事，有些要破產，有些就算「救返」都是元氣大傷，一蹶不振。以筆者來看，地產發展就算不是高風險的行業，也是中度風險；事實上，在地產發展過程中有非常多不可預知的情況出現，例如利息上升、疫情、社會事件、租金收入斷裂、政府政策改變、國際形勢緊張、市場購買力衰退等。
另外，筆者亦留意到上述三位破產人士都有涉獵到工廈的投資，這一點要回到政府在2010年推出工廈活化政策，當年是基於英國皇家測量師學會香港分會建議而推出。當年學會並無建議政府不收取改用途費用，但政府當年非常慷慨，舊工廈活化用途豁免地價費用。這個優惠措施就令到工廈價格到2019年大升近三倍，吸引一般並不熟悉工廈市場的人士入市。但市場很快就飽和回落，到今天已跌了近四成。
這個活化工廈的運作一般人以為是高利潤，筆者曾和一位家族從事工廈投資幾十年、擁有多座工廈收租的第二代談過，他們並沒有參與工廈活化計劃。原因是改裝費用昂貴，改裝期間沒有租金收入，改裝後租金增加不多，市場風險高，所以不值得參與。
當年政府不收取活化工廈費用，可能是討好或鼓勵市場，但筆者覺得是違反一貫土地增值要付費的土地政策。另外，就是令到一些不熟悉工廈市場的人士貿然入市，市況一轉就出現破產等不好情況。
蘇振顯蘇振顯測量師行董事總經理
