【信報財經新聞】大埔宏福苑一埸大火，災情慘烈！但同時亦看到最真實的香港人。一方有難，各方支援。香港人表現深切的凝聚力，為災民提供各式各種的支持。獅子山下，同舟之情；災難面前，閃閃發光。
這埸大火為我們香港有關物業管理、大维修、建築維修、專業監管、規則設定、施工、執行、安全要求、保險、善後、責任及承擔等，點出一系列深層次的問題。筆者今期想由業主立案法團開始寫起。
在香港，什麼叫做業主立案法團(Owners' Corporation)？它是根據《業主立案法團條例》成立的法團，主要負責管理和維護大廈的公共地方和設施。當一個建築物的業主人數達到一定數量時，可以成立業主立案法團，以促進業主之間的協作與管理，這包括：
一、管理大廈的財務：包括收取管理費用和維護基金。二、維護公共設施：確保公共區域如走廊、花園和電梯的正常運作。三、決策事項：就大廈的管理、維修和改建進行決策。四、代表業主：在法律上代表業主行使權利，例如對違規行為提出訴訟。
業主立案法團的成立需要經過業主的批准，並定期舉行會議以商討管理事宜。這種組織形式有助於提高住戶的參與感，並確保大廈運作的透明度與效率。
由於香港的高樓大廈，大多數都是分散業權，所以要進行有效的管理，必須有單一團體負責事項的決定和工作的執行，故有業主立案法團這個法人的出現。在一般情況下，業主立案法團的工作模式和效率，都是極為良好的；因此，幾十年來都假設這個制度是沒有問題。
不過，隨着樓宇不斷老化，各式各樣的維修問題出現之後，就產生愈來愈大的問題。根據政府的強制驗樓計劃，樓齡達30年或以上的私人樓宇，需要有適當的專業人士，驗樓及修葺以證明安全。1983年入伙的宏福苑就是遵從規定而開始這個大維修的惡夢。
統計顯示，現時香港有2.8萬多幢私人大廈樓齡達30年或以上，涉及的維修總金額可用天文數字來形容。據建造業議會的資料顯示，現時用於裝修及維修的金額，每年達到數以百億元以至上千億元的規模。在龐大利益的面前，各類型貪腐違法的活動，自然營運而生，而所有這些非法活動之中，最重要但又同時是最脆弱而又容易受到把持的，就是業主立案法團。
業主立案法團經常是賄賂的目標對象。以2023年廉署的「火網」行動為例，拘捕樓宇管理業內一個貪污集團骨幹成員，落案起訴23人，涉嫌串謀行賄受賄共逾650萬元，涉及10個住宅及商用樓宇的多項大維修工程及其他工程，合約總值約5.2億元，這是廉署歷來就樓宇管理及維修最大型檢控個案。被起訴者就包括受賄的業主立案法團、業主委員會成員。
即使是嚴守規則的清廉人士，但亦不容易管理需要大量專業知識的大型維修工程，面對數以億元計的維修工程合約和大量專業術語，試問一般普通市民，又如何能夠有效監管自己的權益。
況且，在現行法例下，業主立案法團的委員，如果疏忽職守，違反法律法規或者引致損失，是可能負上民事或者刑事的責任。其中包括：
一、未有遵從執法機構的要求(如消防、衞生或建築等部門)的通知或建議，可能會被視為違法，導致委員的刑事或民事責任。二、若因委員的行為或不作為，導致公眾安全受到威脅(例如維修不善、未遵守安全規範)，可能會被控以危險行為。
在如此規則下，試問又怎麼會輕易找到適當的人士，願意擔當這個吃力不討好，而又責任極大的業主立案法團委員位置？
希望政府能夠在今次沉重教訓後，能夠迅速修正現時相關的漏洞，使市民能夠繼續安居。
余錦雄香港測量師學會前會長
