【信報財經新聞】回顧2024年樓市，整體呈現量升價跌的趨勢。值得留意的是，一些利好因素其實在持續發酵，可能令2025年樓市有更強勢的好轉。
早前我們提及，2025年樓市有一個灰犀牛──人民幣滙價看跌，不利於港元計價的資產。但同樣地，另外一些中國因素卻可望對樓價帶來支持。香港政府在2022年底推出的高端人才通行證計劃，至2024年10月已有超過8萬宗內地申請獲批。而連同其他入才計劃，2022至2024年，來自中國內地的申請共獲批21.2萬宗；相比於2019至2021年，不同的人才計劃來自中國內地的獲批申請總共5.65萬宗。簡單來說，過去3年不同專才的獲批數字，大約上升3倍。
過去幾年，香港住宅市場出現樓價跌、租金升的不尋常現象。一般解釋為在多個專才計劃下，大量專才來港。一方面，新來港專才即使立即找到工作，也欠缺足夠的入息證明申請按揭；另一方面，他們自己也未能斷定是否會長期留港發展，因此不會一獲批就決定置業。這些專才大多會先行租樓，結果便是住宅租金被推高。以「高才通」的推出為界線，港府明顯在近幾年加大力度吸引人才來港。隨着時間過去，判斷自己適合留港的新來港專才，決定在港置業的比例可望逐步上升，為樓市帶來穩定的新需求。
展望未來，來港專才的規模可望持續增加。在10月的《施政報告》中，港府提出打造「留學香港」品牌。八所資助大學的非本地生名額相應倍增，那些新增的非本地生(估計七成以上來自中國內地)在港讀書時如未獲大學分配宿舍，便需租樓；而他們畢業後，根據「非本地畢業生留港就業安排」，可留港找工作。
另一個刺激樓市的因素是投資移民。港府在2024年3月推出「新資本投資者入境計劃」，申請門檻為3000萬元。在10月的《施政報告》中再優化計劃，容許申請人投資住宅，而物業成交價須在5000萬元或以上，當中1000萬元可視為「投資總額」的一部分。至12月中，新投資移民計劃有753宗申請，其中595宗原則上獲批。雖然新投資移民計劃原則上只接受外國公民申請，但參照舊有的投資移民計劃，估計九成以上申請人都是持有小國護照的華人。
新投資移民計劃在10月才「優化」，估計透過此計劃來港人士的住屋需求尚未反映在市場統計中。但值得留意，截至12月中，逾5000萬元的一手住宅成交量已超過380宗，遠超2023年全年超過200宗的九成，同時較2021年高位的280宗上升36%。在新投資移民計劃的帶動下，預期豪宅成交在2025年可持續暢旺。
當然，一手存貨累積，非一年半載可消化。地緣政治及滙率因素都為樓市帶來更多不明朗因素。但從各人才計劃及投資移民計劃的反應看來，香港這個品牌對內地人和海外華人仍有吸引力，由此而來的中長線住屋需求強勁，料會為往後的樓價帶來支持。
葉敬誠宏亞按證助理副總裁
