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    標籤: 地產

    【老樓講樓】舊不如新 過氣樓王翻生路漫長

    【地產】 2024/11/01 09:07

    【now.com財經】政府多重救市措施都有相似地方,先升後回,《施政報告》公布後再度令樓市熾熱起來,多個新盤賣到滿堂紅,這是正常的「賽果」,也符合市場願景,若果多項效果沒有反應的話反而意外,既然萬事和東風俱備,後市能否持續暢旺反而是最關心,年前入了市的市民能否否極泰來,來個皆大歡喜的結局就拭目以待了。

    今年2月撤辣、9月減息、10月放寬按揭三招齊發,前兩次也是先旺起來,後來卻後勁不繼;接後同樣先旺了一手盤,二手卻沒有太大幫助,蝕讓幅度不斷擴大,最幾年入市沽出也有不同程度的蝕幅,綜合土地註冊處資料,2024年第三季本港共錄3,089宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達66%;第三季虧損個案錄得1,558宗,佔比增至33.3%,相關比例按季增加1.1個百分點,以宗數計,為2009年第四季以來的60季(即15年)次多,反映撤辣及高息環境下,蝕讓急沽情況仍不少;至於平手者則有32宗,佔比按季持平在0.7%。個別二手屋苑已回到2015年時的價位,尤其是過去曾高踞全港藍籌老牌屋苑,跌幅勁呎價屢創新低。此外,一些地區性的熱門新區,如日出康城、啟德和大埔百石角區等等,均出現骨牌倒塌效應,成為蝕讓之區。

    這些曾是最受歡迎的屋苑相對之下,因長期有租客保證及社區成熟,受到用家和投資者歡迎,因「年時已高」,出現不同程度的老化問題,出現不少結構性老化,買家要化大筆維修費來維持可住性,若果價錢不便宜,再加上龐大維修費的話,自然會選向年紀較新的屋苑;同時老牌屋苑硬性已消耗、軟件未必追得上,故年輕一代未必接受,不過由於二手流轉較強,若果價錢便宜仍有一班捧場客支持,但已失去頑強抗跌力,思維上越老越可愛的客觀環境亦已改變。

    同時當年供應重點區有多個新盤推出的新盤區,鑑於在高峯期出售,均高於市價開售,加上同區仍有新供應推出,使到大量蝕本貨斬倉出售,上述提及三個的重災區,年內紛出現越蝕越多的二手成交例子,但不同2008年金融海嘯,九龍站般倒水式下跌,因為有多項基建不斷落成,而且跌幅深,很快便從谷底反彈,重災區因欠缺持續性的利好地區因素,當年乃人為因素谷起樓價,實力稍次,故縱使樓市反彈亦未必惠及從低位回升。

    二手居屋同樣帶上上述情況,多年一直受市場歡迎的老牌居屋,在這兩年的跌浪也遭受到打擊,多個號稱居屋王、公屋王,也變成蟹貨王、蝕讓王,何況目前政府有多重置業階梯,令合資格的中下階層上車較前容易,加上「白居二」成恒常措施,老牌資助房屋流轉量和價格同樣會出現流失,炒賣已成絕響,故在大市回穩之際,這類過氣樓王,止跌速度受到制肘。

    劉兆昌
    獨立樓評人
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