【now.com財經】萬眾期待的美國議息結果將於香港時間本周四(9月19日)凌晨揭盅，預料在減息以外，將確認美元進入減息周期。今次美國減息，應該不會令本地供樓業主即時受惠，至於進入減息周期的消息會為市場帶來多少即時刺激，仍有待觀察。
市場主流觀點，不論9月美息下調0.25厘抑或0.5厘，本地最優惠利率(以及與此相關的按揭利率)較高機率維持不變。主要原因是2022年起，聯邦基金利率上調共5.25厘，本地最優惠利率只上升了0.875厘。本地最優惠利率或要等美國持續降息後，在今年底、明年初才會開始下調。樓按借款人的負擔屆時才會慢慢降低。短期而言，9月聯儲局減息，只是確認了美國進入減息周期，對本地樓按借款人未有即時的影響。
把目光放長遠一點，6月時聯儲局的點陣圖反映，聯邦公開市場委員會預2025年目標為4.1厘，較現時約有1.15厘的下調空間。如果港元按息在未來一年有相近的降幅，按息便會由現時4.125厘減至3.125厘。考慮到港元最優惠利率下跌空間有限，至少在未來一年，港元按息下調的幅度亦有其較美息回調的幅度為低。
在聯繫匯率機制下，港元拆息不可能長期偏離美元SOFR利率。新近的一個月SOFR約5.1厘，略低於聯邦基金利率的5.25厘，高於港元一個月拆息(HIBOR)的3.71厘。樂觀預測，未來一年，SOFR、港元拆息跟隨聯邦基金利率下跌1.15厘，與樓按相關的一個月拆息會跌至2.56厘，以新批H按利率條件約H+1.3厘計，會是3.86厘。當然，H按的實際利率也要參考最優惠利率。再一次樂觀估計，2025年內，港元大、細P各下調0.875厘，即回落至美國2022年加息前水平，即「大P」回落至5.25厘，「細P」回至5厘。如銀行新近H按的鎖息上限為大P-2厘或細P-1.75厘維持不變。明年H按鎖息可回至3.25厘，較現時低0.875厘。
以樓按金額400萬元，30年還款期計，如按息由4.125厘下調至3.25厘，每月還款會由現時的19,386元，下調至17,408元，跌幅10.2%。如果美國減息幅度少一點、又或本地銀行最優惠利率下調得慢一點，來年降息對按揭供款的影響更要打折。
如無意外，在確認美息(及受其帶動的港元利率)進入下行周期，料會改善市場的氣氛。但另一方面，除非港元拆息有更大的調整空間，不然在按息調整空間受限的情況下，單是利率因素似乎不足以推動樓市強勁反彈。對減息之後的樓市，較樂觀的估計恐怕也是牛皮反覆，而非強勁反彈。
