【now.com財經】市場憧憬美國9月開始減息,加上樓價已從高位回落約2成半,不少觀望已久的買家入市態度轉趨積極。現時發展商以貼市價推售,搶盡市場焦點,新盤低價銷售策略吸納市場大部份的購買力,不乏買家趁機偷步入市,相信一旦美國啟動減息,資金流動性將增加,而置業借貸成本亦會減少,推動住宅物業市場成交動力向上。
據地政總署最新的資料顯示,7月份未有新申請的預售樓花同意書的住宅項目,是自樓市「撤辣」後首次,亦是繼今年1月後再次出現零申請。若單以私人住宅及扣除被拒絶的安達臣道項目後,今年首7個月新申請預售樓花的單位只有4,440伙,比起去年同期6,072伙大減約26.9%。而7月僅有一個項目獲批預售樓花,項目位於大埔大埔滘段4138號,涉及135伙。雖然近期新申請或獲批的樓花數目處於偏低水平,不過短期可推出的新盤單位依然不少。
現時已批出預售樓花同意書但尚未發售的私人住宅合共1.45萬個單位,而目前累積貨尾約2.22萬個單位,單計上述獲批未發售及貨尾已共達3.67萬個單位。雖然近月新申請或獲批的私人住宅數字仍屬偏低水平,但累積新盤單位的數量仍屬偏高水平,反映新盤市場供應依然充足,料發展商仍會採用貼市價的策略推盤。
筆者認為,雖然近日發展商略為減慢銷售步伐,但相信仍會採用低價開盤策略,料購買力仍側重新盤。二手交投短暫仍會陷入悶局,短期樓價依然受壓。除非息口於年內回落速度及幅度勝預期,市場對後市的信心已有所增強,二手成交或重現起色。
因此,相比起樓價,筆者更看好租金走勢,認為政府積極引入人才,內地生來港升學人數增加,刺激本港的住屋需求,料可帶動本港的租金持續上升。事實上,自踏入暑期的租務旺季,住宅租務更為活躍,當中以新盤、港鐵沿線及鄰近校區的物業更受市場追捧。主要因為受內地生,高才生、專才及受養人陸續來港,帶動本港的置業需求,導致租盤數目顯著減少,故近期的租務及租金走勢將持續強勢。