【now.com財經】上星期五,按揭證券公司突然宣布按揭保險計劃的新安排:在個別情況下,考慮批准以按保入市的業主將物業出租。在2月「撤辣」威力減弱之際,上述行動是否顯示當局為「加甜」試溫?
2月底港府取消所有樓市辣稅、金管局上調7成按揭適用範圍、暫停按揭壓力測試,被市場形容為「撤辣」。其後的3、4月,一、二手成交急升。但撤辣的推動力未能維持太久,樓價及成交量都出現先升後回。市場開始出現「撤辣不足、需要加甜」的聲音,呼籲政府推出刺激樓市措施。上周由金管局全資擁有的按證公司調整按保,考慮批准業主將物業出租,便被部份人士認為是「加甜」的先聲。
過去按證公司多次表明,按揭保險是為了自住買家而設。不單申請按保時需申明物業用於自住,按證公司更會每年抽樣發信予借款人,要求他們聲明物業仍然用於自住、並提供居住證明等。過去也有虛報自住的業主被控入罪的個案。但暫時而言,不宜將上周的政策調整視為官方「加甜」的第一步。
按證公司表明會在三個情況下考慮批准按保借款人的出租要求:1.家庭將有新生嬰兒/領養兒童、2.業主失業、3.其他特別需要。
首2個條件合理而且客觀。以條件1為例,業主買樓時,可能先購入小單位,到了規劃生育時才發現空間不足;但又受限於財政原因,難以換樓,甚至因為樓價較購入時下跌,難以將物業出售。容許此些業主將物業出租,可說合情合理。同樣地,業主失業,可能一時財困,如果可以把自住物業出租,有助解決他們的問題。據了解以上述理由申請將物業出租,需要提供相關證明文件,例如醫生發出的懷孕證明、公司信等。單純「打算生兒育女」並不是可接受的理由。
至於第三項「特別需要」看來有一定主觀成份,筆者想到的可能理由,包括:工作/子女上學地區變換等,至於執行時的彈性有多大,便有等時間觀察。
在微觀層面,那些曾經透過按保入市,而現時正好因為家庭、工作因素而有需要將物業出租的業主,不妨考慮申請豁免,將物業出租。或者轉為「雙租族」(一方面租住居所,同時有物業出租),或者搬回老家,將物業出租以應付按揭還款。但對投資者來說,估計難以透過按保以放大按揭槓桿。
在宏觀層面來說,措施料不會對樓市有明顯刺激作用:由於申請將按保物業出租有一定條件,而且有多個限制:一般情況下,業主不可持有其他香港住宅、獲准將物業出租的業主,需在豁免期內以香港為主要居住地、業主的配偶也不會在香港購入其他住宅。與其說措施是「刺激樓市」(加甜),不如說是類似房委會容許未完成補價,又有突發需要的居屋業主將物業加按的人性化措施。