【信報財經新聞】每一次討論「負資產」,市場上主流的意見都是認為「借取高成數按揭有較高機會成為負資產」。引伸的建議是,要避開「物業成為負資產」的風險,應控制自己的按揭成數。此可說是一個永恒的誤會。
所謂風險,指可能出現的損害;風險管理,就是在可能的損害出現前的應對措施。且看以下例子,再判斷何者風險較高。
甲、乙、丙三人,月入都是10萬元,都有流動現金500萬元。
甲購置樓價960萬元物業,按揭成數五成,借款額480萬元,支付首期480萬元,置業後流動資金20萬元;乙購置樓價600萬元物業,按揭成數五成,借款額300萬元,支付首期300萬元,置業後流動資金200萬元;丙購置樓價600萬元物業,按揭成數八成,借款額480萬元,支付首期120萬元,置業後流動資金380萬元。
一般人應該會同意,乙的入市方案,風險會較甲低。甲和乙的按揭成數明明一樣,但乙的按揭貸款額較低,可見風險管理的關鍵按揭額/每月還款相對於收入的比率,而不是按揭成數。
更有意思的是甲與丙的比較,兩者的借款額一樣,丙的按揭成數甚至較高,但多數人應該同意,丙的入市方案較為穩健──留下較多現金應付未來需要。
至於乙與丙二人,購置物業的樓價一樣,而按揭成數不同,何者風險較高,便未必容易達成共識。乙的借款額低,每月供款支出亦低,未來按息上升所受影響亦較少,但代價是傍身的資金減少;而丙的情況正正相反,借貸額較高,但留下的現金亦較高。宏亞按揭在市場上提供正規高成數按揭多年,由貸款人的角度看,丙的借款額雖然較乙為高,但整體樓按負擔不算重,借款額僅為年收入4倍,以25年還款計,每月還款佔收入26%,處於健康水平。
當然,如果一定要爭論,上述三個方案之外,也存在第四個甚至更多的方案,例如購置價格更低的物業,例如500萬元,按揭成數六成;便可以同時保留更多資金,也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素。
比較過不同的個案後,我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說:「按揭成數高,風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況下,一旦樓價回落,物業便成為負資產。此說法無錯,但「負資產風險」主要是針對貸款人,而不是借款人的風險。對貸款人來說,貸款抵押資不抵債,一旦借款人斷供,貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說,物業成為負資產,假設其他條件(如按息)不變,日常財政其實不會有任何改變。
我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市,但上述案例提醒大家,按揭風險管理的重點,是控制借款總額相對於收入,處於一個合理水平;成數不是關鍵,在一些情況下,高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。
葉敬誠宏亞按證助理副總裁