【now.com財經】關於寫字樓租賃市況或租金是否見底的癥結，本欄多次詳盡講述過，近日難得有海外金融媒體加一把口，卻用「標題黨」方式形容香港物業在經歷痛苦蕭條期(painful slump)，說得商業大廈彷彿人去樓空、四大發展商統統一籌莫展，如末世景象般。
由於被標題嚇了一驚，趕緊追看內文後才知道「得啖笑」，本以為有甚麼轟天動地的新發現，原來只是反複強調中環新近落成的兩座甲級寫字樓，暫時出租率分別約為六成和一成，另外又引述個別人士說租金猶如無底深淵，卻說不出背後邏輯何在。
筆者作為投身這行業若干年資的人，累積下來雖說見慣不怪，始終忍不住想理性分析一下：空置率高其實早非今天發生的事情，而新甲廈出租速度究竟快或慢，很大程度視乎旁觀者用哪一把尺去量度，是按市場實際情況，抑或盲目與高峰期作比較？
筆者不說別的，繼續以上述中環甲廈為例，稍為留意便知道它是較早前才剛獲批入伙紙(Occupation Permit)，即是當大樓完成施工之後，屋宇署要派人檢查樓宇有沒遵循圖則興建、結構及消防系統是否安全等，一切合格後才正式發出的使用許可證。
當一幢甲廈正式入伙五個月，就累積租出總樓面六成，在今時今日的經濟環境之下已是一張非常不錯成績表；對此作出批評的人士倘若覺得不滿足，請問理據在哪裡？難道要像2018年高峰期時大廈未入伙已全數預租才算好？會否太過吹毛求疵吧？
另一點大家關心的租金表現，經常有人問究竟何時止跌，卻很少有人倒過來思考，距離上一次寫字樓黃金期結束5年多，租金大約累跌近4成，折合每年跌7%至8%，然而發展商並不愚笨，眼見未來供應充裕，已不可能像住宅新盤般割喉式劈價。
實情是他們近年漸適應市況，能夠用優惠的條款留住租客，或者吸引新的目標企業進駐，所以租金跌幅才會被限制於大約三、四成左右，而不像小投資者氾濫的地舖物業市場般，最嚴重者舖租一跌就是跌七、八成以上，相較下寫字樓跌幅實不為過。
俗語常說地產霸權，於商廈市場亦不明顯，除個別區域「地膽」外，核心商圈的大廈與大廈間更多是良性競爭，由不同大型發展商比併，他們本身淨負債比率(gearing ratio）都保持兩三成內，「不缺水」令他們更願意與租客細水長流，不必心急劈租。
假若有懷疑，讀者們可自行翻開各間甲級寫字樓發展商的財務報表，看一看就略知一二，其實這亦間接證明了外媒所謂的「痛苦蕭條期」批評並不太貼切，本港寫字樓的租金走勢並不是斷崖式跳進黑洞，反而更加像是從高峰期有秩序地調整租金。
