【信報財經新聞】日圓滙價在過去多月來持續下跌，現時每百日圓兌港元徘徊在5算左右，為34年來最低。這個情況除了吸引大量遊客湧到日本消費外，亦帶來各方面資金投資日本房地產的興趣。尤其來自中國和香港的投資者，同時亦包括小部分的歐美及其他地方。有消息指出，港人近月查詢到日本置業，較疫情前最少增加4至5倍。
雖然近年很多東西方的爭拗，日本都無可避免牽涉當中，但相對全球大多數地方，在二戰之後，日本經濟發展迅速，穩步站在先進國家之列。而且政治相對穩定、法制健全、治安良好等因素，成為吸引外國投資者的關鍵因素，特別是東京和大阪等城市的房產更是廣受青睞。
日本政府優先考慮吸引外資，因此並未對跨國投資者購買房地產設定嚴格的限制，無論是哪個國家的人、是否持有永久居留權、是否實際住在日本，以及不在日本有任何生意的的跨國企業投資者都可以自由購買不動產。
日本物業既可以是永久業權，亦可以是租用業權，租用業權的最短年限約30年。跨國投資者購買日本房地產的流程，大致上與當地人無異。以下是海外包括香港買家購買日本樓時所進行的一般程序。
首先買賣雙方簽署「認購意向書」及「預留表格」；之後如果賣家同意賣出該指定單位，買家須要支付大約樓價10%的訂金；同時，賣家會提供更多該單位的資料，如樓契或現有租客資料等(如有)作為盡職調查之用；當買家決定購買該單位，雙方就會簽訂買賣合約，證明訂金及交易日期等，買家並會通過中介支付訂金；簽署買賣合約後，依照合約的時間表，在交樓日前支付樓價餘額；買家須要預先辦理海外物業按揭，一般而言，海外買家最多可承造五至七成的日本物業按揭，利率及成數因買家及銀行而異；交樓日的當天，日本律師會在當地的土地註冊處轉名予買家，買家正式取得該單位的業權。
在過程中，有一些須要注意的地方。首先是中介代理，日本的二手樓買賣，買方一般須一次性支付樓價3%作為中介佣金。而向開發商直接購買一手日本樓，可豁免中介佣金。由於言語不通，直接與日本中介代理溝通會相對比較麻煩，其實可以在香港尋找有公信力的日本樓經紀行代為辦理會更加方便，而香港代理方面會跟日本代理分攤3%佣金，在投資者而言，則能夠直接溝通問題，更毋須額外繳付其他費用。
購買房地產稅項方面，買方須要支付主要是登記許可稅(樓盤評估價值的1%至2%)和不動產取得稅(樓盤評估價值的3%)，其他包括印花稅及雜項等，所有這些總共約為樓價的5%至7%。
視乎需要，買入物業後，業主一般會購買「火險」，一般5年期的「火險」及「地震保險」價格都不會太高。如果物業作為出租用途，委託租賃管理公司會比較好，費用約租金5%及消費稅，為全國通用標準。
在日本當地銀行安排按揭，外國投資者須要擁有永久居留權，即使沒有永久居留權，也可以透過本國銀行或外國非銀行機構獲得貸款。
至於物業盡職調查及驗樓，買家可以委託中介代為向物業管理公司跟進。盡職調查，包括物業重要事項調查報告書，該報告書會披露物業是否凶宅、同層或上下層是否凶宅、滲水問題、整幢大廈的重要事項通知、前業主是否欠交管理費、租客是否曾被投訴，以及是否欠租單位等。代理亦會代委託持牌的宅建主任進行驗樓，宅建主任必須針對購買的不動產做詳細的解說，例如物業的標示、相關法令的種類和限制、付款約定及違約罰則等重要資訊。
由於日本的人口每年都緩慢減少，而大多數國民都是集中在大城市居住，所以在日本一些經濟嚴重變差(例如一些老化的旅遊景區)或者比較偏遠的地方，都有荒廢的房屋，價錢亦相對便宜。近期跨國投資者對日本冷門的中古類別房屋增加興趣的趨勢愈加明顯。而許多來自香港的投資者把目標轉向日本旅遊地區的不動產，像是箱根和京都的旅館，或者東京的二手高級住宅。這些投資者相信日本的不動產價格處於低點，長期持有或短期出售可能獲得利潤。
然而，這種投資趨勢也帶來一些挑戰，尤其是對於閒置老屋的維護。許多被跨國投資者購買後的空屋旅館，因無法得到適當的維護而面臨各種形式的快速折舊，甚至有疏忽處理的自然災害例如火災等風險。因此，在購買日本中古屋時，投資者必須留意房屋的狀況、地理位置及周邊環境。此外，對於屋內設施的維修和更新，特別是水管和電氣系統，也須要進行仔細檢查。
總的來說，雖然日本房地產市場為跨國投資者提供許多機會，但也伴隨一系列的挑戰。通過深入了解市場、檢查房屋狀況及做好維修和更新工作，投資者可以更好地把握機會，實現長期投資目標。
余錦雄香港測量師學會前會長
