【now.com財經】房地產物業的租售表現與當局政策息息相關，放諸全球每個地方皆準，自從政府《財政預算案》宣布全面「撤辣」，象徵在香港實行長達10多年的樓市需求管理措施壽終正寢，物業買賣毋須再繳付繁重額外印花稅，承造樓按的壓力測試也一併取消。
當稅率回歸自由經濟體系的標準，最受惠是一手樓市，「撤辣」迄今近2個月時間各大新盤累積錄得5,000多宗成交，重返2019年9月即是疫情之前的暢旺情況，展望今個月尚餘一些日子，埋單計數有機會超越6,000宗，反映入市氣氛有多麼踴躍。
一片樂觀情緒下，開始有代理「行家」不斷提倡說樓市已經見底，對此筆者暫且按下不表；所謂聽其言不如觀其行，比較值得留意其實是市場上的風吹草動，譬如各新盤認購反應，其中應以黃竹坑站某上蓋項目較具代表性，畢竟港人都熱衷鐵路盤。
而且該盤折實後平均呎價不到22,000元，以港島沿綫來說確實算低價促銷，可能因此不論用家或投資者都出動，首輪短短數天吸引1.2萬張入票，足夠登上歷來「票王」三甲，到次輪也取得1.6萬票，超額認購91倍，墟冚程度媲美1997年的灝景灣。
不過真正詫異的是這熾烈反應，往往只停留在認購階段，像上述黃竹坑新盤2.8萬張入票競爭大約僅400單位，表面看爭崩頭，不假思索理應「一舖清袋」，結果卻僅售出九成多未能沽清，鐵路盤尚且如此，難怪其餘新盤尤其次輪銷售率低見五成。
這趨勢讓人反思究竟是發展商的銷售策略使然，抑或市場上真的太多「水份票」，即同一組準買家為了增加中籤以至抽到前排籌號的機會，而透過代理炮製重重複複的認購申請？倘若如此認購數目就不能反映市況，頂多只看到代理行的現金流而已。
理論上自10年前《一手住宅物業銷售條例》出台以來，相關監管已經規範化，但現實擺在眼前，新盤認購和最終銷售率之間的關係已經愈來愈不掛勾，失去指標作用；反觀在筆者熟悉的寫字樓市場，由於近年供過於求，絕少出現類似超額預租情形。
另一分別在不同的商廈租客有各自訴求，可能是承租位置、層數面積、租期長短或租金預算上，同樣業主方面亦會慎重考慮租客背景，而不像新盤般只要買家肯入票業主就必然受理，今天若說到超額需求，在寫字樓的世界就有如妙想天開一樣困難。
今時今日當新寫字樓取得入伙紙時，如果能夠預租出五成樓面，其實已是值得慶賀的事情；老實講近期打開報紙電視所見，香港住宅樓市和寫字樓的需求差距彷彿南轅北轍，令筆者有種身處平行時空的錯覺，而實情是否如此？大家不妨思考一下。
