【信報財經新聞】近幾年由於種種原因，發展商推出新盤，大部分買家均選用建築期付款安排，亦即在支付少量訂金後，待物業落成才完成交易。隨着樓價調整，此種付款安排對買賣雙方的風險亦逐步浮現。
建築期付款對買家的風險較為明顯，如果物業交樓時估值下跌，可能影響按揭申請。由於簽署預售樓花合約及交樓的日期相距較遠，而銀行對於建築期物業按揭的估價，原則上是按申請時的市值計算。例如簽約時成交價1000萬元的物業，交樓時估值800萬元，原則上銀行便會按市值800萬元，再根據簽署臨約當時按揭指引的限制，計算按揭成數。例如簽署臨約時的按揭成數上限是八成，現時物業可獲的按揭金額上限便是640萬元。如果買家已支付1000萬元樓價的一成作訂金，現時便需在按揭借款以外，另外準備260萬元才完成交易。如果買家未能籌措資金，後果輕則被賣方沒收訂金，重則在發展商以市價售出單位後，被追收差價。
需要留意的是，上述風險不限於樓花，在已落成物業也可能出現，例如部分現樓新盤提供超長成交期、又或先住後付安排，都可能出現交易時出現估價不足的情況。
而建築期、長成交期的安排，對發展商也有一定風險。原則上，當已簽約的買家因任何原因而未能完成交易，而賣方把單位另行出售時，如果價格下跌，發展商可以向未能完成交易的買方追收損失(兩次買賣之間的差價)。但此舉可能影響形象，而被追收的原買家，如果最終破產，發展商亦一無所得。部分發展商可能會選擇沒收原買家訂金後，不再追究。
由於近2年樓價調整，市場上不乏樓花交樓時，估值下跌、影響成交的個案。估計部分發展商，未來可能在折扣上調整，提高即供付款的吸引力，引導買家選用即供付款安排。對買家來說，如果有需要購買樓花物業，面對即供付款或建築期付款的決擇，而前者的折扣較吸引(例如一年樓花期，而折扣率高於按揭利率)，在可負擔按揭還款的前提下，或可考慮以即供付款完成交易。
或者有人會說，如果買家以即供付款購買樓花，雖然沒有按揭估值不足的風險，但當樓價下跌時，他們事實上仍蒙受損失，分別只是一早借取了按揭，完成了交易。無錯，在樓價較高位入市後，樓價下跌時，不管買家以什麼付款安排購買物業，都會出現損失。但以「可負擔」的角度考慮，除非借款人收入大減，或按息大升，否則以即供期置業的按揭還款，也不會因為樓價下跌而增加、減少。比較起來，總比以建期付款入市，樓價下跌時難以成交的風險略勝一籌。
葉敬誠宏亞按證助理副總裁
