【now.com財經】上周老婆大人睇樓兼還價，業主見後市轉好，拒絕還價，代理說預期月底公布的《財政預算案》有好消息，有兩批客人出價快買得心頭好，也有業主叫價企硬，究竟樓市是真止跌，抑或是虛火，老樓認為沒有壞消息便是好消息，預期財爺為了振興經濟，多少會把約束樓市措施鬆綁，將刺激交投。
事實上，疫後本港經濟仍未恢復，加上在息口高企，令連月來市場的購買力明顯轉弱，樓價持續整固。同時，樓市下跌令負資產創逾19年新高，去年第四季錄2.5萬宗。因此，業界促請政府盡早撤辣。市場少成交對樓價回升尚有疑慮，期望先回穩後展望較實際，何況美國那邊預期在第二季首度減息，暫勿論港息會否同步減下來，起碼不會再升令心理轉好乃正常現象。
縱使經過2022年3月至2023年7月的急勁加息步伐，因應聯儲局12月議息會議點陣圖、美國經濟仍然強勁等因素，市場主流預期聯儲局在年內減息3次、每次0.25厘，即是將聯邦基金利率由介乎5.25厘至5.5厘，下調至4.5厘至4.75厘。由此看來，潛在減息作用難與2012年的QE3相提並論。
估計美聯儲因通脹初步回穩以及在銀行體系出現更嚴重問題前提早進行減息，不排除美聯儲最快下半年初開始減息。如美息下跌，本港拆息亦將跟隨回落，根據歷史數據，參考2004年加息周期，美國聯邦基金利率於2006年7月升至5.25厘後，橫行約14個月後才於2007年9月開始減息，當時香港亦跟隨下調最優惠利率（P）。而是次香港加息幅度少於美息，相信本港銀行會因應資金成本及業務取態，或先輕微下調最優惠利率（P），下半年實際按揭息率有機會重返4厘或以下水平。
瑞士銀行（UBS）日前發表的研究報告調降了對香港樓市的預測。他們將2023年和2024年的香港樓價預測從原先預計上漲5%微調至「0%至5%」，並預計明年樓價將下跌10%。這反映了中小型發展商面臨高槓桿風險以及高利率環境持續時間超出預期。UBS解釋道，17家中小型上市開發商中有10家的負債比率超過50%，而它們截至2023年6月底持有14,500個未售單位，相當於2021年10個月的新屋銷售量。其中2,319個單位將在未來兩年內完工，可能需要降價以加快資金回流以因應高利率環境。外界預計政府將放寬「樓市辣招」，但UBS認為，即使《施政報告》取消非本地居民在香港首次置業時的額外30%印花稅，利率仍然偏高。當外派到香港的專業人才需求得到滿足後，樓市交易活動將再度下滑。
從買賣雙方近日的反應，共通點乃中短期仍有下跌空間，可收窄跌幅，交投回復上升軌，上半年將見底，至於有撤辣行動，交投將會加快，後市審慎觀望。
