【now.com財經】本欄前期說到，近年甲級寫字樓的配套設施愈來愈先進，物管服務的範疇大幅升級，同時管理費亦都因此水漲船高；相反，市場上的租金表現持續下滑，導致管理費與租金差距愈來愈近，這情況其實早於20多年前也曾經發生過，但眼前趨勢卻有些不一樣的變異。
正如筆者曾提及過，香港現時有部分的商業區，例如醞釀轉型發展、陸續有不少企業後勤辦公室落戶的九龍東，由於新落成的寫字樓供應量龐大，區內的租金近年來仍然徘徊在較低的水平，甚至連一些質素相對理想的工廠大廈，租金都亦步亦趨，絲毫不顯遜色。
在云云工業用途的物業之中，筆者發覺到有一類型更加是逆市跑出，那就是能配合新晉創科產業、開始蒸蒸日上的數據中心業務，相關的每呎租金動輒也達到20元以上；當然，要建立數據中心的條件不容易，強大而穩定的電源、冷卻系統和網絡技術，缺一不可。
但撇除投資額和成本角度，單從結果去看，憑藉新興產業帶動的數據中心，與商廈的租金結構差距確實正在快速收窄，甚至已經貴過部分乙級寫字樓樓面，原因除了商廈供應多，也基於過往三年疫情令本地營商環境元氣大傷，傳統的辦公室工作模式已遭遇挑戰。
類似的難關也出現在商舖市場，自從三年多前疫情出現，社區隔離措施推陳出新，社會大眾都被逼接納了網購潮流和外送餐飲服務，各位應該不難發覺一些去核心化(Decentralization)的地區，原先十分值錢的街舖，不論是售價和租金，近年同樣都在持續向下跌。
雖然傳統樓市智慧指，地舖的價值最貴重，寫字樓次之，工業用途的樓宇則敬陪末席；有趣的是，正如筆者前文所講，疫情後的世界已經明顯不一樣，寫字樓供應過剩，實體店面價值降溫，數據中心反而是最灸手可熱的市場需求，造成了史無前例的大洗牌效應。
展望可見的將來，即是6至12個月時間內，如此這般的「後疫情後遺症」估計都會維持下去，原本存在巨大價格差異的物業板塊，租金將會拉得愈來愈接近，甚至若在經濟復甦步伐不似預期，就業率和零售氣氛拖累下，舖位、商廈與工廈租金更有機會拉成直線。
細思極恐，這個趨勢實在詭譎，畢竟筆者記得大學時期學習的物業買賣精髓，不外乎「Location, Location, Location」：物業的地理位置和用途，幾乎已經定義了其價格和競爭力，但今時今日這本通書已不適用，後續情況會怎樣發展，業界也唯有摸著石頭過河了。
