【now.com財經】話說筆者早前趁著星期天，放假又天朗氣清，就外出「睇樓」參觀住宅物業，其中去了某發展商在灣仔附近的新盤，屋苑既有環保節能設施，單位內櫳裝修又新穎別緻，因此雖然定價不菲，但考慮到項目位置確實很方便，出入四通八達，是否划算可說見仁見智。
不過就在更進一步瞭解之前，唯一讓人感覺卻步的，就是當筆者問到該樓盤的管理費時，發現原來每平方呎竟然索價超過9元，在住宅市場上也算頗貴，即是大概1,000平方呎的標準單位，業主每月管理費開支已逼近萬元，媲美好些附設花園、車位的大型豪宅。
筆者隨即轉念一想：管理費如此高，或許是因為屋苑本身採用中央空調系統，管理費已經涵蓋單位長開冷氣的電力成本？可惜再探問之下，得到職員回覆是該物業屬於純住宅，並無中央空調服務，換言之所謂管理費，真的百分之百單純只用作維持大廈日常運作。
這又刺激起筆者的好奇心，便決定「打爛沙盆問到篤」，再繼續詢問職員管理費的緣由，對方有點尷尬地回答說，因為大廈是較低密度發展，戶型開則在市區也算偏大，所以整幢大廈加起來只有僅僅20、30伙，平均攤分下來計算，每戶管理費自然較坊間高。
得到答案之後，筆者不由得又聯想到，假如買入那裡的單位用作長線投資收租，基於管理費用通常都是由業主方面負擔，不會轉嫁給租客，變相就大幅蠶食了單位的實質租金回報；而事實上同樣的道理，亦可以套用在筆者從事的行業，即是寫字樓租賃市場上面。
眾所皆知過去三年半，雖然不同核心區表現稍有高低，但香港整體的寫字樓租金已經跌了三成有多，其中像九龍東等供應多的地段，即使是較簇新的商業大廈，很多呎租都是「廿蚊有找」；要知道隨便一幢工廈呎租都要10多元，兩者之間差距竟變得越來越近。
另一點更大的迷思在於，上述一批呎租「1字頭」的寫字樓群，其管理費動輒卻要每平方呎6至7元，個別九龍東新項目更高達9元左右，假設不幸地租金再繼續下跌的話，甚至會出現一個相當怪誕的情況，就是呎租與每呎管理費，可能會變成相差無幾的水平。
如果有這樣一天發生的話，根據慣例，過往在寫字樓界，都會容許租戶在搬進新辦公室的最初階段，獲得一些免租期(rent free period)，將來當租金繼續向下走，則有機會延伸到管理費方面，也要提供若干的豁免優惠(management fee free)才能夠更易找到租客。
