【now.com財經】一手市場有價有市，2023年剛開始即連錄高價成交。由華潤置地(海外)及保利置業(00119)集團合作發展、位於啟德承富里2號的澐璟連沽兩伙海景單位，涉額逾1.87億元。
當中有一伙為1座10樓A室，實用面積2,088平方呎，四房連三套房間隔，附連私人升降機大堂，成交價9,419.95萬元，呎價約45,115元，創項目及創跑道區新盤新高，而另一宗成交為1座12樓A室，戶型及面積相同，成交價9,323.6萬元，呎價約44,653元。
新盤位於近日備受關注的啟德地區，高價成交反映啟德住宅地成交價較市場估值低，並沒有影響買家對後市的信心。究竟啟德住宅地低價成交是怎樣的一回事？
在上年12月，地政總署公布，啟德第2A區4號、5（B）號及10號住宅地由長實以87.03億元奪得。有關地皮佔地21.4萬平方呎，料可提供約1,750伙，以項目最高可建樓面約141.8萬方呎計算，每平方呎樓面地價僅為6,138元。
綜合之前的市場預測，項目估值介乎113億至146億元，即每平方呎樓面地價約8,000至10,300元。換言之，是次地價較市場估值的下限價低約兩成，更重返八年前水平，消息引起市場嘩然，擔心樓價因而會跌。
參考啟德區目前屋苑二手成交呎價普遍高於2萬元，而坊間以中標呎價6,138元去計算，連同建築成本，料項目落成後實用呎價約17,000元，與市價有差距，擔心會影響市場。
事實上，「麵粉價」（地價）與「麵包價」（樓價）是沒有必然關係的。高價投地不等於高價賣樓；低價買地，也不是會低價賣樓，這視乎樓市的情況，以及發展商的銷售策略。隨著經濟復常及通關在即，相信可刺激樓市氣氛，發展商以高價賣樓機會較大。
為什麼地皮會出現低價中標的情況？相信是因為發展具困難，所需發展成本及時間亦不少。根據賣地條款，中標的發展商須興建一條建築面積不少於11,000平方呎的地下購物街，連接至啟德港鐵站、區內公營房屋及另一幅商業地；以及須興建兩所安老院舍暨長者日間護理單位等社福設施。
踏入新一年，樓市氣氛進一步向好，如無意外，新盤仍然是市場焦點，啟德的新盤當中包括嘉華發展(00173)的承豐道15號涉2,138伙，以及恒地(00012)旗下的承豐道19號涉1,590伙等，值得留意發展商的佈署及銷情。
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