【now.com財經】美國加息周期啟動後，今年年內已經加息六次，累加3.75厘。隨著港美息差越來越大，本港亦有加息的壓力。近日陸續有不少的大型銀行上調H按封頂息，為置業人士添加供款壓力，筆者認為約物業供款上升至租金相若水平，不排除部份準買家會考慮「由買轉租」，究竟加息後「租平過供」或是「供平過租」?心水清的用家都可以自己計一計！
舉例一個價值約1,000萬元的物業，主要銀行3.375厘的封頂利率計算，承造七成按揭，供款30年期計算，首期約300萬元，總貸款額720萬元，總利息開支為約430萬元，月供近32,000元。而當樓價回落一成，折實售價為900萬元，同樣以3.375厘的封頂利率計算承造七成按揭，以30年計算，首期減少至270萬元，總利息開支亦降至約383萬元，月供則下調至約29,000元。
而租樓方面，以一個位於啟德區，一個526平方呎的單位，售價約1,000逾萬元的單位為例，近月單位承租每月租金22,000元，平均呎價約41.8元；在數字上看來的確是「租平過供」。事實上，今年樓價受多項的利淡因素影響，受累經濟及息口壓力，導致今年的樓價持續向下，並有明顯跌幅，年初至今樓價已跌逾11%；而租金表現方面，在租務持續剛需的情況下，租金表現卻逆市上升。
根據差估署公布9月份私人住宅售價指數，按月跌約2.1%，今年首九個月已跌約8.1%，租金表現較樓價表現佳，同時在租務需求的帶動下，私人住宅的租金的表現亦較穩定。另外，租金的走勢亦因應區內供應、新盤入伙、地區配套等因素而令租金價格有所調節。
雖然數字上「租平過供」，不過買樓的供款金額亦會隨著首期、供款年期而有所改變，倘若將首期增加、供款年期減少，供款金額亦會減少，亦有機會出現「供平過租」的局面。無可否認的是租樓的成本的確較低，而且可以省卻管理費、差餉費。
另一方面，租樓在某程度上是幫別人供樓，付出多年的租金，最後物業卻是他人。而置業除了物業的首期及每月供款外，還需要支付釐印費、律師費及佣金等開支，及後也需繳交管理費及差餉等開支；不過供款後物業會屬於自己，而且未來資產有機會升值；加上樓市至今已下跌逾一成，故有意置業的人士若成功把握機會入市，一旦樓市反彈，即隨時成為贏家！
