【now.com財經】香港金融管理局日前公布，2022年第三季末負資產住宅按揭貸款錄533宗，較上一季的55宗按季大增9倍，料為2016年第二季的1,307宗後、近六年季度新高。業界人士並預言按目前樓價下跌幅度，未來兩季見千宗，這代表什麼，代表了在過去一年以九成按揭上車/換樓的市民爆煲，已墮入負資產行列，假若明年樓價如老樓預期再跌多一成的話，即八成按揭的業主又會落入負資產行列。
自2019年特首公布施政報告中「林鄭Plan」（放寬首置人士按揭保險樓價上限）推出，加上今年2月加碼放寬新按保的「波叔Plan」，近年市場上九成按揭使用率明顯增加。現時新取用按揭宗數近四成選用按保，故當樓價跌穿一成，已是「資不抵債」，無可避免在數字上計算的負資產個案明顯增加。差估署同周公布的樓價指數顯示，9月按月再跌2.06%，為2018年11月後最大單月跌幅。指數已跌至超過三年半新低，並已連跌四個月，累跌6%，按年則跌9.04%，不少去年借九成按揭入市的市民已到負資產邊緣。
而中原城市領先指數CCL最新報168.49點，對比去年8月時高位191.34，實際已下跌近12%，可想見往後官方數字亦會「跟跌」。換句話說，老樓估計在過去兩年透過九成按保的人士，不少於1萬個單位已跌入負資產行列。
上期剛提及過去一年入市者佔半以上為公務員和律師行工作的人士，這類被銀行視為穩定收入工種，故此批出九成按揭比率也較高，「若果不拖欠貸款，定期供樓，縱使物業價格下降，他們不會有問題」業界形容負資產數目有上升趨勢，並不代表銀主盤上升幅度同步。
至於何時會列入銀主盤，銀主盤的成因歸根究底只有一個：物業持有人無法再供款，斷供後由銀行/財務公司收樓。不論業主只在銀行承造一次按揭、向財務公司承造兩次或多次按揭，一旦業主無法償還相關按揭貸款，而無法與借貸方達成調整還款期等相關協定，銀行或財務公司即會收樓，以「銀主盤」將單位再行推出市場，售出物業以抵債。
坊間一般會說，當經濟下行，負資產增加便會銀主盤數目便會增加，不過負資產只是單位的估值狀況，與是否斷供沒有直接關係。造成銀主盤的原因說到底是斷供，當社會上的業主供款能力普遍下降，就會有較多銀主盤，甚至是半新樓銀主盤出現。
因此在旺市時也出現銀主盤，與樓市起跌不存在有直接關係，而是個人財務不濟有關，按一貫程序，由斷供至銀行收樓，最快約九個月時間，上月銀行盤突破200宗十三年新高，即是自去年底已經持續發生，若樓市仍下跌同時有更多人斷供的話，銀主盤數量才會大大增加，暫時未見到這種現象有蔓延趨勢。
