【now.com財經】近月住宅樓價指數一直回落，其實放眼寫字樓市道，租金一早從數年前的高位，跌至現時約多達三成跌幅，當然這些轉變並非短時間內發生，而是經歷社會事件、先後五波疫情及其「副產品」例如是work from home模式改革，各種大環境加起來的結果。
而在可見未來，寫字樓空置率的壓力仍會增加，因為過去數年本港金融板塊企業的生意受影響較小，限制相關的辦公室租金跌幅，不過自從第五波疫情出現、嚴格的隔離政策，加上美國加息趨勢，從最近股市交投明顯減低，可知對金融市場的影響已經浮面。
看看一眾投資銀行賴以維生的新股上市業務(IPO)，今年總集資額暫時只錄得約1,000億元，較年初預測的3,300億元規模，相差近七成，也有機會創下本港近十年集資額低位；隨之而來，大家也不難想見，陸續會有投資銀行精簡人手，隨時可能爆發裁員潮。
這批銀行和金融機構，不少是跨國企業和大租客，如果它們縮減在港規模或裁員，即是公司的員工數目減少，少了人手需要回辦公室上班，對商業大廈的需求自然降低，而這項因素是之前多輪疫情，甚至已經下跌三成的市場租金，仍然未真正反映出來的。
執筆之際，美國聯儲局剛剛於議息後，通過加息0.75厘，已是連續第三次保持同一升幅，聯邦基金利率升至介乎3厘至3.25厘，見14年高位，本地五間銀行馬上調升最優惠利率0.125厘；雖然筆者非金融專家，但加息對投資市場的負面影響，卻是有目共睹。
筆者真正有興趣的，是加息會否令到寫字樓租金跌幅進一步加快，畢竟銀行業可謂香港「百業之母」，加上大部分銀行總部都設在中環，如果區內租金面臨更大壓力、加速向下調整，就勢必會一併影響到其他非核心區表現，這是未來數月至一年也要關心的數據。
另一項關鍵是假如因為銀行減員，令到中環租金跌幅快過其他地區，就會增強再中環化(recentralization)趨勢的機率，以前一些不太適應中環租金水準的租客，譬如是銀行和金融業以外公司，都會因為見到租金愈來愈便宜了而被吸引過去，值得大家深思熟慮。
總言之未來四年，香港可能面臨多達1,720萬平方呎的商廈閒置樓面，形象化地說即是2025年會有250個足球場的樓面過剩；所以筆者始終不明白，為何會有行家說市況已見底、隨時反彈云云，筆者個人則相信今次加息將是推動力，可使寫字樓租金進一步下調。
