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    標籤: 地產

    【商廈觀點】投行裁員潮一觸即發 租金借勢再跌?

    【地產】 2022/09/24 09:00

    【now.com財經】近月住宅樓價指數一直回落,其實放眼寫字樓市道,租金一早從數年前的高位,跌至現時約多達三成跌幅,當然這些轉變並非短時間內發生,而是經歷社會事件、先後五波疫情及其「副產品」例如是work from home模式改革,各種大環境加起來的結果。

    而在可見未來,寫字樓空置率的壓力仍會增加,因為過去數年本港金融板塊企業的生意受影響較小,限制相關的辦公室租金跌幅,不過自從第五波疫情出現、嚴格的隔離政策,加上美國加息趨勢,從最近股市交投明顯減低,可知對金融市場的影響已經浮面。

    看看一眾投資銀行賴以維生的新股上市業務(IPO),今年總集資額暫時只錄得約1,000億元,較年初預測的3,300億元規模,相差近七成,也有機會創下本港近十年集資額低位;隨之而來,大家也不難想見,陸續會有投資銀行精簡人手,隨時可能爆發裁員潮。

    這批銀行和金融機構,不少是跨國企業和大租客,如果它們縮減在港規模或裁員,即是公司的員工數目減少,少了人手需要回辦公室上班,對商業大廈的需求自然降低,而這項因素是之前多輪疫情,甚至已經下跌三成的市場租金,仍然未真正反映出來的。

    執筆之際,美國聯儲局剛剛於議息後,通過加息0.75厘,已是連續第三次保持同一升幅,聯邦基金利率升至介乎3厘至3.25厘,見14年高位,本地五間銀行馬上調升最優惠利率0.125厘;雖然筆者非金融專家,但加息對投資市場的負面影響,卻是有目共睹。

    筆者真正有興趣的,是加息會否令到寫字樓租金跌幅進一步加快,畢竟銀行業可謂香港「百業之母」,加上大部分銀行總部都設在中環,如果區內租金面臨更大壓力、加速向下調整,就勢必會一併影響到其他非核心區表現,這是未來數月至一年也要關心的數據。

    另一項關鍵是假如因為銀行減員,令到中環租金跌幅快過其他地區,就會增強再中環化(recentralization)趨勢的機率,以前一些不太適應中環租金水準的租客,譬如是銀行和金融業以外公司,都會因為見到租金愈來愈便宜了而被吸引過去,值得大家深思熟慮。

    總言之未來四年,香港可能面臨多達1,720萬平方呎的商廈閒置樓面,形象化地說即是2025年會有250個足球場的樓面過剩;所以筆者始終不明白,為何會有行家說市況已見底、隨時反彈云云,筆者個人則相信今次加息將是推動力,可使寫字樓租金進一步下調。

    劉偉基
    第一太平戴維斯副董事總經理及商業樓宇租務部主管
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