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    標籤: 地產01113

    【老樓講樓】樓市兩極化 業主「要錢唔要貨」 買家「唔平唔買」

    【地產】 2022/08/12 10:00

    【now.com財經】自6月起美國加息後,本港樓價掉頭向下,縱使多個大盤以貼地價開售,從數據分析,超過八成以上以建築期付款和有計劃以超高按揭上會,對於市況不明朗,當物業入伙時買家要轉正常按揭,又要面對新一輪難上會的風險;既然市況不明朗,二手價回落速度明顯加快,連一眾投資者亦爭取減磅來避下風頭。

    根據ONE INNOVALE-Archway成交紀錄冊顯示,選用兩款不同建築期付款辦法的買家有合共265個,佔上周六售出單位總數317伙的84%,當中選用「B1」即普通建期付款為主流,涉及210伙、佔整體成交量66%。由於該盤樓花期較短、只有八個月,再加上「建期」跟「即供」的最高樓價折扣優惠只相差0.5%,故此較多買家選用「建期」,留有空間在入伙時候才以現樓申請按揭保險,可以借取高成數。

    長實(01113)沙田名日‧九肚山日前亦公布全新價單及推出「Perfect 10付款計劃」,上述計劃第一按揭年期為三年,買家只需於提供按揭後六個月償還成交金額5%,便可享餘下兩年半免息免供,亦毋須提供任何入息證明文件及毋須通過壓力測試,即市場俗稱的「呼吸Plan」。選擇計劃之買家,連同其他優惠在內,可享共14.25%折扣優惠。

    這類短期貸款並不是新鮮事,過往碰上旺市亦有樓盤提供,旨因買家為了以較低首期上車,亦難打破九成按揭的條件上限,故此以暫託按揭方式來爭取日後轉按的機會率,但亦有買家礙於本身供能負擔沉重或月入未符銀行要求,故未能爭取較低優惠;因此個別也出現計錯數捱貴息的個案。

    對於現況,資深投資者伍冠流認為,「(樓市)不致於很差,只係好平淡,手上出多過入,銳意減磅套現,遇到超平的價位才會買。」美國連環加息,本港息口不跟進,政府弦匯儲備不斷減少,形勢較差,自己保守一點,料下半年樓價仍會下跌。

    另一位資深投資者認為,近年不少市民購買新樓時均會選用建築期付款辦法,通常會在新樓入伙時才向銀行承做按揭,樓花期由一年至兩年不等,選用建築期付款辦法一向有風險,進入加息周期,樓花期內的利率息口或出現較大變化,可能影響買樓人士的預算,不過他相信不會出現大量新盤撻訂的情況。對於市場普遍預期今年第三季本港將上調最優惠利率(P),他表示,美國加息屬預料之內,短期對香港銀行有壓力,不過香港市場已享受低息環境多時,認為目前調升利率也不是問題。

    老樓日前路經代理舖,發現大量減價盤,幅度不一,但普遍有數個百份點,除了因在早期入市,減價後仍會有得賺外,極端者選擇「要錢唔要貨」的心理,有投資者分析,這可能個別業主在其他投資損失,套現來償還債務;也有因移民先把物業售出轉購移民地居所,正所謂「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」,若買家夠膽色和財務健全,不妨大膽還價。 

    劉兆昌
    資深傳媒人
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