【now.com財經】5月27日於3.72元薦買物管股融創服務(01516)(市值137億元)，設目標5.1元，上周最高4.88元，連同已收股息0.148元，折合5.028元，累計大升35%。今日(6月27日)薦買另一隻物管股時代鄰里(09928)，市值僅16.5億元，但亦名列中國「物業服務百強」。
一，時代鄰里紥根於大灣區逾20年，提供物業管理及相關服務，包括清潔、園藝、保安、維修與保養，以及非業主增值、社區增值、專業服務等。2019年尾由時代中國(01233)分拆上市，時代中國將時代鄰里送出，不再持有時代鄰里。IPO價5.15元，2020年8月飆上13.74元，市盈率高見75倍、市賬率11.4倍，以如此估值買貨，當然輸得一壳眼淚。現價1.67元，較歷史高價大冧近八成，潛水近七成。
二，2021財年(12月年結)，時代鄰里營收27.2億元人民幣，升55％；純利3.08億元人民幣(每股盈利0.31元人民幣)，增32%。盈利中，有1,871萬元人民幣來自政府補助(2020財年：263萬元人民幣)。
在管面積兩年大增1.3倍
三，去年底，時代鄰里在管物業面績1.32億平方米(住宅與非住宅分別佔四成半與五成半)，較2020年底大增62%，較2019年底大增1.3倍。部分增長來自併購同業。
預測市盈率僅3.2倍
在管物業面績大增，為盈利良好增長奠下基楚。彭博綜合券商預測，時代鄰里2022財年賺4.08億元人民幣(每股盈利0.44元人民幣)，增幅32%，預測市盈率僅3.2倍，業內最低；掛牌以來，市盈率平均24倍。今年預測市賬率 0.64倍，掛牌以來平均4.2倍。
四，彭博綜合劵商預測，民營物管股估值較高者中，綠城服務(02869)今年預測市盈率22倍、市賬率3.2倍；碧桂園服務(06098)市盈率16倍、市賬率2.3倍；旭輝永升(01995)市盈率16倍、市賬率2.8倍。時代鄰里估值只及它們的幾分之一。
持現金比例第一高
五，去年底，時代鄰里手上現金8.25億元人民幣，無銀行借貸，現金相等於公司市值高達59%。5月27日薦買融創服務時，融創服務淨現金相等於公司市值55%，是薦買原因。融創服務股價升後，淨現金相等於公司市值46％。綠城服務淨現金相等於公司市值19%，碧桂園服務淨現金相等於公司市值7%，旭輝永升現金相等於公司市值28％。時代鄰里在物管股中，現金比例第一高。
時代鄰里現價1.67元，只較歷史低價高出8％，小注投機買入，目標2.7元，潛在升幅62%。Jefferies(4月初)睇3.95元，高盛(4月初)睇2.8元。
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換屆前後10日 港股升多跌少
今年7月是香港回歸25周年，政府每隔五年換屆，港股在每次換屆前五個交易日，至換屆後五個交易日，10個交易日內，表現如何？不計1997回歸年，四次換屆「三升一跌」，平均升1.7%：
2002換屆：+2％
2007換屆：+3.7%
2012換屆 ：+2.3%
2017換屆 ：-1.3％
2022換屆：？
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5月17日於2.35元薦買協鑫科技(03800)(市值1,014億元)，設目標價3.5元，上周五(6月24日)收3.74元，超標，較薦買前大升59％。鴨子煮熟吃之哉，候調整10至15%番兜。
5月20日於17.8元薦買新特能源(01799)(市值347億元)，設目標25元，上周五(24日)收24.25元，連同上月除息1.28元，折合舊價25.53元，較薦買前急漲43%，可斬邊留邊。
