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    【老樓講樓】柏瓏效應 三個新鐵路盤惹關注

    【地產】 2022/05/27 10:13

    【now.com財經】一如所料,元朗錦上路站柏瓏I&II期賣紅盤,又一次反映真‧鐵路盤受眾,尤其是中票率甚高,首輪雖不破大圍站柏傲莊逾三萬票的歷史紀錄,三周套現逾百億、售出1,100伙也足以自豪,因此信置(00083)副主席黃永光近日在內部信件內稱,對銷售成績感鼓舞,並透露集團今年將有多個樓盤推售,包括日出康城第11期項目Villa Garda、中環One Central Place及柏瓏餘下期數將緊接推出應市。

    有老友分析,柏瓏開價吸引與及加推價並不多,「我個人估計柏瓏II可能達每平方呎22,000元或以上,更平過距離僅一個站的元朗站Yoho Hub近一成,實吸到八方財,結果一盤獨贏。」而事實上,在「擂台躉」推出之際,其他樓盤基本無運行,只有九龍塘瀚名以平取勝,吸引了投資者入市,始終推出均是一房及兩房,是城中最熱售的類型,其他樓盤當成陪跑份子,連新地(00016)亦要從多盤出擊網羅大小客戶招數,鐵路盤吸引力實難以扺擋。

    觀察了近一個月,縱使不少新盤出擊,唯要跑出的話便要出奇制勝,即是一個字「平」及細單位為主,故此一房及兩房是成功吸睛的單位,看下去發展商改推中小型單位為主的機會成本主義者。仍以鐵路盤看高一綫,接下來今年有三批鐵路盤受市場關注。

    日出康城11期Villa Garda,由如信置、嘉華(00173)及招商局置地(00978)合作發展,共分三期,涉及1,880伙,11B期提供592伙,11C及11D期各提供644伙,3期項目樓花期約兩年半。鄰近日出康城港鐵站,並位於康城站商場上蓋,項目於2019年補地價金額為30.549億元,以可建住宅樓面95.6萬平方呎計,每平方呎補地價約3,194元,一期同樣主打一及兩房,因日出康城配套日漸成熟社區,過往屢有新盤發售皆成為市場焦點。

    何文田站二期,由華懋集團發展,項目已於2020年3月獲屋宇署批出建築圖則,可興建四幢分層住宅大廈,各樓高26層 (另設有四層低層地下及一層地庫),住宅面積約639,831平方呎,預計提供約843伙住宅單位。項目將分為多期發展,其中項目1A期共提供447伙住宅單位。而第1B期在2022年1月入紙申請預售樓花同意書,現尚待批中。按照招標條款,華懋須負責74.9億元補地價,每呎地價約11,700元,亦須分紅25%予港鐵(00066)。市場估計,連同補地價金額地價估值115億至128億元;而項目投資額估計逾140億元。日後賣樓估計可挑戰毗鄰天鑄呎價。

    黃竹坑站三期,由長實(01113)發展,第三期位於整個物業發展(The Southside)項目的西北面,住宅樓面近100萬平方呎,可建四座樓宇,不多於1,200伙,預期2024年落成。另設約50.59萬平方呎商場,由港鐵公司保留經營。業界估計,項目連同129.71億元補地價在內,估值介乎225.88億至361.41億元,預計每方呎樓面地價約15,000至24,000元。項目2020年11月獲屋宇署批建四幢29至31層商住物業,這亦是長實集團自日出康城緻藍天,多年後再度與港鐵合作推售鐵路住宅項目。 

    劉兆昌
    資深傳媒人
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