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    標籤: 地產

    【香港屋網】新居屋延長禁售期,有效壓抑樓市嗎?

    【地產】 2022/01/26 09:21

    【now.com財經】香港樓價居高不下,就連資助房屋都淪為炒賣工具,置業壓力愈來愈沉重。根據公屋聯會公布的《出售居者有其屋計劃及綠表置居計劃單位轉售概況》,參考11個屋苑的成交價,發現未補地價的居屋在3年內轉售平均賺253萬元。

    居屋資源被濫用,變成了炒賣賺錢的工具,違反了資助房屋的政策原意,因此市場有不少聲音要求政府引入更嚴謹的轉售限制,以杜絕居屋短期內轉售獲利的情況。有見及此,為協助市民置業安居,政府推出兩項新措施,包括容許輪候公屋逾一年者購買未售出的綠置居貨尾單位,中籤者可直接購買綠置居單位,無需再輪候公屋,以及收緊資助房屋的轉讓限制。

    新的轉售限制下,首五年業主不得以高於原價在第二市場轉售單位;第六年開始才可在未補價情況下,把單位售予綠表或白居二等合資格人士;買家購入單位滿15年後,才可補價後於自由市場轉售。

    究竟新的限制是否有效呢?有可能會適得其反,當限制進一步收緊,即是說新居屋最少冰封五年,從而減少市場上二手居屋的供應,而房屋供應又未能到位的情況下,求過於供反而令樓價繼續升。

    再加上,居屋要在15年後才能補價在自由市場出售,相信會令更少業主願意補地價,有機會令資助房屋二手市場變成主導,一來會影響政府補地價收益,二來減少自由市場的供應。

    將轉售限期加長去壓抑樓市,無疑不是良藥。除增加房屋土地供應外,政府應考慮引入其他限制,比如說,禁止未補地價的居屋轉售予合資格人士,或者只可以將單位售回房委會。

    根據房委會的資料,回購價是以該單位提出回售申請時的評定市值,再扣除購買該單位時獲得的折扣計算的。這樣的好處,售價有所限制,有助穩定樓市,不會淪落為任何業主的生財工具,而且單位回購後,政府可以透過計劃騰出單位給有需要的市民。

    此外,為了減輕置業人士購買資助房屋的負擔,政府會研究新世界提出的「上車易」漸進式按揭建議,在居屋分階段承造按揭,將按揭門檻進一步降低。不過這仍屬初步構思階段,因此今期居屋未必趕得切推出。

    有關的「漸進式供款」按揭,是指樓宇成交時,買家只須承造購買單位樓價一半的按揭,餘下的一半樓價的按揭,可在成交後10年內一次過或分階段承造,以協助買家初期輕鬆供樓。

    假若政府真的推出漸進式按揭,好處是「先甜後苦」,可以解決年輕家庭缺乏大額首期、置業初期供款吃力的問題,惟後期供款負擔重,一旦人工追不上升幅,難免會發生供不起的情況。所以當有進一步資料時,買家要好好選擇適合自己的按揭計劃。

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