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    標籤: 地產

    【老樓講樓】樓市混戰 宜冷靜分析

    【地產】 2020/05/29 13:00

    【now.com財經】股神畢菲特有句金句「別人貪婪我恐慌、別人恐慌我貪婪」,今次樓市反彈前完全體現了這投資心法,最怕的場面也同時出現了,便是「別人追價我加價、別人加價我追價」,發展商以一個「平價」推售首批單位後便開始加價,的確會引起市場注意,擔心愈遲愈貴,這便是捉摸市場心理;對於一般買家而言很易被這類銷售手法誤導,但呢輪加價後的銷情不升反跌,反映了買家貪首批便宜貨,一加價便縮。

    這銷售手法一貫慣常使用,最近屯門和天水圍新盤,自賣出首批單位後隨即加價,在短時間內另一次開售,大部份是來自首輪入票的準買家,自動撥入另一次抽籤行列,除非真正是非這盤不買,還要看自己心儀的單位和銀碼是否合「何車」,所以給予多一次機會。

    縱使曾有買家抽了很多次都買不到,若然加價幅度超出負擔能力,這種追貨格在樓市混戰中實屬不智。

    老樓了解買家矛盾的心理,亦經常陷入困局,未買樓前想樓市跌;買便想樓市升,通常在樓市十字路口徘徊。

    當明白低入高賣很難掌握時,便要主力看三個入市指標,一是首期、二是工作、三是需要,當三者碰在一起時,便是買樓最佳時機,買了便不要再回頭看,以免後悔。

    老樓還建議尚要按步就班,在這裡便重溫上車十式。

    一、選地區

    首先要了解本身需要,如鄰近上班地點、父母居住區域、校網等,分清首選區並分優先次序。

    二、入市預算

    上車客手上有入市資金,要計算負擔樓價能力。

    三、觀察地區

    必須親自落區了解實際環境,鎖定合適的物業。

    四、睇樓

    不可以同一日內看太多單位,以免混亂。

    五、分析數據

    了解過去三個月的物業成交價和放盤價,需要有初步預算。

    六、議價

    看中單位及參考成交數據後,貨比三家,小心駛得萬年船。

    七、銀行按揭

    避免超出預算,估價須足以支付首期兩至於三成金額,並把訂金交由己方律師代為保管及保存收據。

    八、量力而為

    計算負擔能力,每月支出不多於總收入四成(以七成按揭計)。

    九、比較律師費及其他成本支出

    由於每間律師行除了基本買賣合約費用外,還有按揭律師費,必須向律師查詢固定開支成本。

    十、驗樓

    親身前往單位驗樓,若有疑問,必須透過律師澄清,因正式簽約後,追究責任較為困難。

    劉兆昌
    資深傳媒人
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