【now.com財經】差餉物業估價署在4月底公布了新一份的物業報告，其中新落成私人住宅的使用方式數據，一反過去數十年自用為主的情況，連續2年出租多於自用。數據的變化，是否反映某種大趨勢已悄然出現？
差餉物業估價署每年都會向全港物業發出「物業詳情申報表」，住宅業主要填寫物業是自用抑或出租、如果是出租，也要申報租金。差估署會按申報編制各項物業數據，其中每年新落成的住宅的使用方式，在近2年出現了自用、出租比例大扭轉的罕見情況。
由1996年至2023年，每年新落成，而且在評估差餉時申報為已入住的住宅中，申報為「自用」的，都高於「出租」。2003、2004年的「自用比例」最高，均逾90%，「出租比例」只有6.2至7.5%。1996至2023年，新落成住宅的出租比例，平均約28%，「自用」平均約為72%。但情況開始在近年扭轉，2022年，新樓出租比例為28%，等於長期平均值；2023年，升至46.4%，仍低於一半。但2024、25年，新樓出租比例均逾50%，新入伙住宅出租比例反超自住比例。上述情況出現，有多個可能原因，包括：
- 投資者的入市成本下跌、按揭槓桿增加：2024年2月全面撤銷三種遏抑樓市的印花稅、2024年10月，非自用物業的按揭放寬至樓價7成；
- 住宅租金回報率回升：2016年中，租金回報率跌穿3%，至2021、22年，回報率低至2.3%、2.4%，買樓收租的名義回報率較定期存款更低，買樓收租的吸引力明顯不足；情況維持至2023年8月，租金回報率上升至3%以上，至2024、25年，部分月份的租金回報高達3.7%，適逢銀行存款利率回落，吸引資金回流樓市；
- 租金有持續上升壓力：港府的多個人才計劃、本地大學大幅增加非本地生學額，為住宅租賃市場帶來強勁、持續的需求。
多個原因疊加，可能便是長線投資者在過去兩年大量入市的原因，在一手市場，甚至出現投資者吸納量壓倒自住用家的現象。
看到這裡，可能有人會問：一手市場連續2年出現落成單位中，出租多於自用的情況，會不會反映樓市過熱？參考過去近30年的數據，在樓市谷底期，如2003、2004年，新盤出自住比例都逾9成，一定程度上反映當時樓市的買樓收租活動疲弱。相對來說，在市場公認的樓市高峰如1997年、2021年，新盤自住比例都在七、八成。由於在2024年之前，市場從未出現新盤出租比率高於自用的情況，現時難以一口咬定此是市場過熱的警訊。暫時而言，筆者傾向於認為，港府在2024年撤銷樓市辣招，釋放了被壓抑多年的投資需求，令近年入市收租的個案增加。
雖然新樓「出租」比例在2024、2025年超越「自用」，打破了過去三十年的常態。但此現象主因於政府撤辣降低投資成本、租金回報率回升以及人才計劃帶來的強勁租務需求，暫時不宜視為樓市過熱的訊號。
