【信報財經新聞】上星期本欄提到，香港樓價雖然回升，但樓價與按揭負擔兩個指標暫時都未出現樓市過熱訊號；其中，樓價指標易明，但「按揭負擔」其實卻有幾個不同的官方定義，值得仔細探討。
有關按揭負擔的第一個官方指標是金管局向立法會提交報告中的「新批住宅貸款的平均供款與入息比率」，最新是2026年2月的40%。
第二個指標是每5年一次人口普查，「按揭供款及借貸還款與收入比率中位數」，上一次2021年調查結果，居於私人住宅而且居所有按揭的家庭，還款佔入息比率中位數為21.2%。今年香港也有人口普查，但數據應該要在2027年才會編制完成。
第三個指標，也是市場最常引用的，是出於政府經濟報告的「置業負擔指數」，此數字是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對私樓住戶入息中位數的比率，最新數字2025年第三季的56%，即按照計算公式，每月按揭供款金額為住戶收入56%。
以上三個按揭負擔的指標的量度標準不同，可說各有各的用處、各有各的限制。第一個指標最大的用途是衡量銀行風險(在金管局對立法會的報告中，此指數也是放在「銀行體系穩定」的分類之下)，表明金管局按揭指引中，銀行批核按揭的供款比率──申請按揭時的供款佔收入比率不逾50%的要求有被嚴格執行。由於「50%」是指引的上限，而實際上有大量樓按申請人的還款比率較低，此平均數近2年都處於41%以下，而且可以預期，即使未來樓價急升，數字都不會有大變化──因為收入不足以通過審批的家庭，會直接被排除在置業遊戲之外。另外要留意，此數字只反映最近新批樓按的負擔比率，不代表社會上整體需要償還樓按業主的負擔水平。
第二個指標是人口普查的數據，在各方面，此指標的性質與金管局向立法會提交的第一個指標完全相反。它反映的是居所仍有未償還按揭家庭的按揭負擔。由於大量家庭在早年樓價較低的年份入市、已經還款多年、在經濟增長下一般家庭收入上升，結果是此指標的數字偏低，2021年為21.2%，估計2026年人口普查的結果也會維持低水平。但此指數對「當下樓市是否已超出一般家庭負擔」是完全無參考作用。
第三個指標，比較「現時的一般樓價」、「家庭月入中位數」，適合用來量度「未置業人士」如果在現時入市的負擔，會是較適合的樓市是否過熱指標。當然，指標對按揭供款的計算標準是45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)，在按揭年期上多少有點與現實不符，因為現時按揭年期上限是30年，新批按揭合約的平均年期也逾26年。考慮到指標作為觀察長期變化趨勢，難免與經常變動的市場有一定差距。
值得留意的是，2025年第三季的置業負擔指數，反映的大概是樓價近谷底的情況。考慮到近一年樓價快速回升約一成，市場展望樓價仍有上升空間；加上一般家庭收入不可能出現與樓價同樣幅度的增長。在按息不變、家庭月入中位數大致穩定的前提下，估計未來公布的負擔指數會逐步回升。例如2026年第二季樓價較2025年中上升約一成，估計置業負擔指數將超越60%。
要強調的是，置業負擔指數上升，反映的是收入處於中等水平的家庭在樓市的選擇減少，但不代表市場購買力枯竭。2015年第三季的指數56%，大致是2016年的水平，其後指數隨樓價反覆上升至逾70%。
總結而言，單一指標難以全盤反映樓市冷熱。金管局數據反映了銀行的「底線」，人口普查反映了老業主的「安穩」，而置業負擔指數則揭示了新買家的「潛在焦慮」。預期政府經濟報告的置業負擔指數預期將回升至60%以上，雖然這並不代表樓價會立即見頂，但卻是一個重要的心理與購買力警示：當置業成本遠超收入增長時，樓市的韌性將愈發依賴於高收入族群。處於中等收入家庭的購買力，卻無可避免下跌。
葉敬誠宏亞按證助理副總裁
