【now.com財經】許多人關心商廈市場走向，不妨可參考政府官方數字，差估署剛公布《香港物業報告》指2025年全年寫字樓使用量繼續錄得增長，當中甲級商廈維持正吸納量逾100萬平方呎，負數主要來自乙和丙級商廈，反映租客挑選辦公室質素時有向上流動趨勢。
一方面這是因為整體租金水平下調，同一筆租金預算現在有機會進駐到更優質的物業，另一方面就如本欄之前提及，近年明顯愈來愈多跨國金融巨企，更準確說是量化基金(quantitative fund)等紛紛來香港設立亞洲區辦公室，成為租務市場的新動力。
雖然量化基金是利用電腦及數學模型，加上統計學方法來過濾海量數據，藉此尋找投資機遇，但始終需大量金融分析師配合決策，所以他們實際公司人手可能較外界想像中多，適逢金屬、匯率等諸多市場極端波動，他們更正在加強招聘力度大展拳腳。
這批金融機構志在擴充，承租樓面規模都不小，甚至可說一擲千金，譬如按比例計算，在一般香港甲級寫字樓內，平均每位員工可獨立享有約100平方呎的私人辦公樓面，但在上述的基金租務個案裡，他們職員人均面積可達雙倍甚至三倍，相當誇張。
究其原因，投身量化或對沖基金的不少也是編程、策略專家甚至數學天才，以及獵頭公司最渴求的波動率套利高手，屬於行業內的尖子階層，要留住這類人才除了辦公室夠大，還要提供員工餐廳、玩樂健身等其他附屬設施，讓公司成為他們第二個家。
聽起來很合理，但筆者也發覺到一個盲點，或者說商廈商場的困境，那就是新世代人才講究上班要做得開心，公司盡量提供配套無可厚非，但在甲級商廈的基座往往也設有大型商場，眾所皆知香港零售業近期才開始慢慢復蘇，商戶生意仍舊面臨挑戰。
試想像大企業員工身處在自己公司裡，由朝做到晚對電腦多過對人，尚剩食飯、下班前後空檔少許餘閒時間，假如都擁有專屬的飯堂、健身室及遊樂活動等配套，幾乎可以預見他們絕大部分時間都留在公司內「足不出戶」，還何時會消費、怎樣消費呢？
事實上，甲廈辦公室租客都是大企業，商場租戶為求與樓上匹配，一般也會挑選中高檔商戶，售賣較高價服務和餐飲體驗，問題是不管樓上企業員工，即是理論上的優質客群賺到多少錢，與他們會否落商場消費似乎已變成兩碼子的事，未必劃上等號。
恐怕這就是核心地段甲廈，未來經營基座商場要面臨最大的挑戰，說到底即是新世代、尤其具備賺錢能力那一群，他們的消費模式及習慣急速轉變，要怎麼拿捏得宜，將會影響到未來商場設計、租客群及商戶組合，坦白說筆者亦在與業界一起探索中。
