【信報財經新聞】現時銀行按揭成數上限為七成，若需要再提高按揭成數，按揭借款人需透過銀行申請按揭保險計劃，按揭成數高達九成。透過按保計劃，銀行七成按揭以上的貸款已由保險提供保障，因此銀行可向客戶提供高成數按揭而毋須承擔高於七成按揭的額外風險；而借款人亦可按需要透過按保減輕首期負擔。
涉及按揭保險的關係，高成數按保除了由銀行審批外，亦須再由按揭保險公司批出貸款；而現時除了由香港按證保險有限公司(簡稱HKMC)向銀行提供按保外，部分銀行亦夥拍另一家按保公司名為昆士蘭按保公司(簡稱QBE)。儘管有兩家按保公司，按揭保險計劃的申請條件及基本準則是相同一致的，但兩家按保公司在審批上的尺度及彈性出現少許差別，這讓一些個案藉着這些彈性獲得成功批出合適按揭。
在進一步闡述之前，要指出的是，提及的差異彈性是從一些個案觀察得來，而並非代表常規做法，按揭審批考慮的因素甚多，儘管在某個案的審批上賦予彈性，並不代表在另一個類同個案批出相同結果，因為銀行或按保公司或會因應不同個案、申請人個別狀況及當刻政策情況而決定審批做法又或有所調整尺度。
首先提及的是樓齡上限的彈性，根據按保計劃，樓齡與按揭還款期的總和以75年為上限(若屬村屋則為55年)，換句話說，若樓齡超出45年，原則上批出的按揭年期不足30年。在這方面，兩家按保公司在審批上有不同做法，例如其中一家按保公司在較大程度上接納銀行審批彈性，若銀行確定可為一些質素良好的物業延長上限至80年，有關按保公司亦傾向跟隨銀行的審批。
自2023年9月金管局放寬按保範圍的同時，按證保險公司已公布為樓價1500萬元或以下的首置買家寬免銀行最高按揭成數以上5%受保範圍的保費，在這安排下，首置買家，又或已賣出原有居所物色新居換樓的人士，實際上可為物業承造75%按揭而毋須支付按揭保險費。對於這項免保費75%按揭計劃，另一家按保公司則未有提供。此外，按證保險公司為未補地價的資助性房屋包括居屋第二市場單位，以及「住宅發售計劃」第二市場的房協單位提供高成數按保，另一家按保公司則未有提供。
若借款人希望透過轉按套現方式整合債務，兩家按保公司在審批上的尺度有所不同。以例子說明，借款人月入4.5萬元，持有物業現值500萬元，尚餘按揭餘額300萬元，另有私人貸款80萬元，月供1.8萬元；他希望申請轉按套現，套取金額清還私貸以便整合債務。按照上述，若申請轉按，總債務供款約達31056元，供款佔入息比率達69%，原則上已超出供款比率上限；要讓轉按順利批出，需要先清還私貸。在此例子中，其中一家按保公司接納借款人以申請轉按套現形式，轉按同時清還現有私貸，以總貸款額共380萬元計算供款佔入息比率為37%，毋須再計入私貸債務供款，當中貸款額的80萬元需用作清還私貸；此審批彈性讓借款人成功轉按兼以套現清還私貸並整合債務。
若申請按揭保險計劃，物業須為自住用途，此乃基本須符合的準則，但對於自住的要求，在一些個別情況下兩家按保公司有可能有不同做法。同樣以例子說明，陳先生家人最近入市購置單位並申請高成數按保上會，但基於入息證明不足，找來陳先生作為擔保人，最終銀行及按保公司成功批出按揭，但條件是陳生須成為聯名借款人而非擔保人，而陳生亦須聲明單位是作為自住。
按保公司提出此條件主要是基於陳生家入的入息水平偏低，除了未符合供款入息比率要求，亦未足以應付每月供款，故此要求陳生亦需承擔借款人的責任；然而，這個批核條件變相限制了陳先生未來申請按保置業的打算。近月樓市回暖向好，陳生自身亦希望上車添置新居自住，儘管陳生是首次置業作自用，並且固定收入，符合九成按保基本條件，但若由同一按保公司審批，由於陳生作為上述個案的聯名借款人並已聲明單位自用，再購置新物業自用便有所抵觸，因自用的主要居所不應有兩個，故此除非陳生家人可轉換聯名借款人，又或補回首期將按揭成數降回至七成，否則按保公司不會向陳生批出九成按揭。而在另一個相類個案中，另一家按保公司則未有加設擔保人須成為聯名借款人，以及單位需用作自住的要求，故此擔保人若有自身需要再申請按保上會，便毋須受限於有關要求。
筆者在此提醒，按揭保險計劃旨在為有需要的買家減輕首期負擔，實現自置物業成功上車，計劃本身有既定條件及準則，借款人須符合條件方可獲批貸款；以上提及在審批上的彈性未必可視作常規，相信銀行及按保公司會因應不同個案、申請人的實際情況、當刻政策而決定審批做法。目前按證保險公司(HKMC)是市場上主要按保公司，而有部分銀行亦同時夥拍昆士蘭按保公司(QBE)提供按保，有關銀行一般是交替選用兩家按保公司；而按保申請人需留意他們並非可自行選擇哪家按保公司；然而，按揭轉介公司在了解借款人的個案及需要後，可盡量因應借款人情況建議選擇哪家銀行並作出跟進。
王美鳳中原按揭經紀董事總經理
