【now.com財經】寫字樓租務市場近月傳出不少喜訊，其中最矚目的是中環新海濱3號「地王」商業項目，自從被發展商以逾500億元投得，雖然仍在興建工程中，早前已經錄得首宗大手租賃，由一間美資的量化交易及大型證券商，租用了項目第一期大廈其中6層全層。
正如筆者之前講過，商廈市況是有逐漸回暖跡象，以上述租賃為例，涉及多達22萬平方呎樓面，佔整幢大樓面積超過7成，以發展商公布簽約每月呎租137元計算，即使不連管理費、空調費、差餉及其他雜項，每月租金已達到3,060萬元，非常驚人。
這次交易創下中環核心商業區，逾10年來最大宗單一寫字樓租務，承租的證券商當然不做蝕本生意，而是精密計算過落戶香港的好處，反映仍有許多承租能力強的租客，包括海外投資者及跨國企業都在尋找市場上最優質物業，繼續來到香港擴充生意。
雖然如此，市場似乎對這宗交易忽略一個細節，就是租約屬於「5+4」年期，即由2028年初開始生效5年正式「死約」，屆滿後租客方面有權選擇續租4年，續租期的租金將重新按照當時市價去釐定，而物業會在2028年前就交付給租客進行內部裝修。
若以住宅樓宇角度去看，9年租期當然罕見，但以這種旗艦級商業項目來說，考慮到裝修成本不菲等因素，租期其實並不算長，於是筆者特意去翻查紀錄，發現原來因為近年政府售出的商業地，往往在賣地章程或招標條款裡面，已經預設了相關限制。
那就是無論租客意願如何，地皮落成後的商廈單位出租租約，最長也不能夠超過10年；筆者當然明白當初設立限制的原因，是擔心長達20、30年甚至更久的租約，可能會令人產生聯想，當成是某種另一個形式的物業業權轉讓，害怕有走法律罅之嫌。
但想深一層，筆者認為如果要鞏固香港的國際金融中心地位，商用物業穩定性是不能或缺元素，尤其對租用數十萬呎樓面的巨無霸租客，既然他們願意長遠投資香港，我們只提供10年租約，是否真的足夠？數十萬呎辦公室，單是裝修已花掉不少時間。
假如擔心長租變買賣，大可以在租約附加條款，或進行定期審查，前提是我們應該給予10年以上的選項給租客，才是媲美紐約、倫敦的金融中心風範，市場需要自由度，與其杞人憂天，倒不如把放寬租期限制，當成吸引海外大型金融機構的最佳宣傳。
