【now.com財經】政府正醞釀推出一項先導計劃，頗受地產界關注，就是放寬酒店以及寫字樓的用途限制，准許不需向城規會申請規劃程序，更重要是不需另行補地價，就能夠改變大廈用途作學生宿舍，準確來說是學生公寓，而且不必全幢改裝，只轉變部分樓面亦可。
原因當然不難理解，香港教育產業、特別是專上學院發展成熟，根據全球最新100間大學排名，本港已有5間躋身「頂流」，其中港大排第11、是亞洲亞軍，中大也創排名新高，這趨勢對於放眼國際的海外學生具備很大吸引力，推動他們踴躍負笈來港。
教資會實際數字，今個學年修讀資助學士學位課程的非本地生數目，已增至超過17,000人，隨著近年《施政報告》提倡要打造國際教育樞紐，將8所資助大學的海外本科生入讀名額提升一倍至40%，筆者有理由相信，往後相關數字及需求只會愈來愈大。
這還未計碩士博士、研究院課程和獎學金，同樣吸引大量人才來港學習，甚至落地生根，龐大需求牽涉到兩點困難，首先原有校舍老化不足，因此需要建造「北都大學教育城」；其次就是海外生的居住問題，預測2027年前就急需新增約13,500個宿位。
所以就有了上述先導計劃誕生，過去業界發展學生宿舍情況較為尷尬，因為無論用途、地積比率或上蓋面積計算都存在不明確地方，今次釐清之後，應該有助減少業界參與的門檻成本，商廈業主及發展商較易計數，有機會縮短收裝需時至1或2年內。
但筆者仍有一絲憂慮，許多商廈近幾年的價格大跌五、六成甚至更多，簡單說業主已經「五勞七傷」，還有沒多餘的現金流可以承擔改裝工程費，再去營運學生宿舍？只怕有心無力，當然他們也可以透過買賣，把旗下資產換成更適合做學生宿舍的項目。
可惜計劃畢竟耗時1至2年，回本期未知，今時今日市況疲弱下，商廈或酒店業主若非手裡有現貨「即食」，恐怕不敢貿貿然投資一大筆金錢下去；況且宿舍需求雖然大，但普遍大學生財政仍受家長控制，承租能力較有限，相關租金水平很易觸碰天花板。
相反來港學生之中最高端一群，他們又不吝嗇租住私人屋苑，換取更舒適的住所，導致學生宿舍對手其實也隱含部分私樓，進一步抑制租金回報；當然新措施對租用率低的乙丙級商廈絕對是喜訊，有多個「逃生門」，但宿位供應會否如願大幅急升，或許大家應該做好期望管理。
