【now.com財經】第三季二手居屋市場表面風光。根據土地註冊處資料，全港錄得2,835宗買賣登記，按季勁升七成，創近16年季度新高，總成交金額更達114.88億元。然而，若據此判斷市場全面轉旺，便可能誤讀實際市況。
數字急升的關鍵，在於大埔宏福苑錄得多達1,722宗特殊登記，一次性推高整體成交宗數。若扣除相關個案，第三季二手居屋實際成交僅約1,113宗，較第二季大跌32%，成交總值亦回落至47.52億元，反映市場交投其實明顯放慢。
回顧今年首兩季，受樓市氣氛改善帶動，二手居屋成交量持續維持高位。不過踏入第三季，市場受外圍經濟及利率環境不明朗影響，加上前期已消耗大量購買力和優質盤源，買家入市步伐逐漸放緩，令成交動力明顯轉弱。
雖然交投回落，價格表現卻仍具韌性。撇除宏福苑因素後，第三季平均每宗成交價約427萬元，與第二季相若，繼續企穩四百萬元以上水平。主要原因是優質單位供應減少，業主叫價較為堅持，加上中大型單位需求仍然穩定，支撐整體平均樓價。
從細分市場觀察，成交回落屬全面現象。最活躍的400萬至500萬元組別按季下跌34%，300萬至400萬元組別亦跌約三成。分區方面，九龍區跌幅最大，成交減少38%；新界區及港島區則分別下跌31%及30%，顯示市場降溫並非個別地區現象。
展望第四季，二手居屋仍面對一定壓力。「居屋2025」展開揀樓後反應熱烈，預料將分流部分原本流向二手市場的購買力；同時，宏福苑特殊登記效應逐步消退，整體登記數字將回復正常。不過，隨着新一期「白居二」准買證陸續發出，市場有望迎來新一批買家，為成交量帶來支持。
因此，第三季二手居屋市場最大的啟示，並非成交量創新高，而是數據背後反映的真實趨勢。當特殊因素被剔除後，市場實況其實是交投降溫、樓價平穩，正處於購買力重新累積的階段。未來走勢能否重拾動力，將視乎新購買力入市視乎新購買力入市速度及整體樓市氣氛的變化。
