【now.com財經】上星期我們提到，內地將樓按年期上限由30年延長至40年。在本地房地產市場大致穩定、看不到需要額外刺激的情況下，料本港按揭還款期跟隨放寬的可能性不大。但在個人層面，借款人在限制範圍內，對樓按還款期仍有一定的操作空間，應對理財需要。
按揭年期最簡單的概念，是在利率及本金都不變的情況下，年期越長則每期還款額越少，但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用，便是在未能通過供款與入息比例要求時，透過調整年期的方式過關。 本地現行的按揭指引，要求銀行批出按揭時，按當時利率，每月供款與入息比率(DSR)不可高於申請人月入50%。（要留意，如果是H按，計算每月供款的標準將會是「P減」之後的封頂利率。現時H按一般條件是H+1.3%，高於一般封頂利率的3.25%。但即使拆息回落，「H加」低於「P減」，計算DSR的標準仍會是封頂息率計算。同樣地，近月多了借款人申請3至5年期的定息按揭，定息期後會改以P減計算，利率較高，此種情況下，定息按揭的DSR的計算也是以定息期後的利率為準）
假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，如利率為3.25厘，如還款期定為20年，每月供款為22,688元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為25年，每月供款下調至19,493元，便可成功通過DSR的要求。(當然，代價是全期總利息支出上升，大概由144.5萬元，上升至184.8萬元) 陳先生還是那個陳先生，借用的金額、他的收入亦不變，但按揭年期一改，銀行(及監管機構)，便認為他由「負擔不來」，變成「負擔得來」。
調整按揭年期的另一個應用，是在成功取得按揭之後，如果個人經濟條件有變，例如收入下跌，按揭供款影響其他開支時，便可透過延長供款期的方式，令每期供款額減少。但要留意，一般來說，原有按揭銀行對借款人延長還款期的要求會較為保守。多數情況下，借款人需要透過轉按至其他銀行，將還款期延長，而轉按時，借款人一樣要通過DSR的要求。 值得留意的是，由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制，透過轉按延長供款期的方式，不是人人可用，那些在申請按揭時，已「計到盡」的借款人，萬一經濟環境有變，亦難以透過延長供款期的方式令供款下跌。 舉例來說，一名50歲的借款人，本來取得30年期按揭。而目前多數銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是80年，理論上，此名借款人日後即使轉按，亦難以將還款期延長。
