【now.com財經】最近荃灣出售了一幅官地，售價24.75億元，樓面呎價是5,692元。這是荃灣在上次2023年售出住宅官地 (樓面地價4,578元) 後再次買地，比起上次賣地呎價上升了大約25%。
談及荃灣地價，是因為最近替客戶成功得到城規會批准，將一幅綠化規劃的荃灣農地改為住宅地。一般來說綠化地是不容易改規劃為住宅地，因為綠化地帶是政府嚴格保護，保留天然植物生長的空間。這幅土地能成功得到城規會批准轉作住宅用途有幾個原因。
其中一個原因是政府早前因住宅地不足，稍為放寬綠化地轉住宅發展的嚴格限制。 其次是土地現況是有寮屋及工場，生態價值不高並不符合綠化地帶的原意。 此外荃灣區現時缺乏新住宅用地。 但最重要是申請時做足所有政府要求的顧問報告，包括生態、地質、通風、交通、景觀、園境等等，所以經過五年與各政府部門溝通後，終於成功獲批。
這項規劃用途的改變，讓土地的價值得以大幅提升，通常藍圖內不可發展的農地只值千多元一尺，而且買賣不容易。 但這規劃用途改為住宅後，土地價值升了幾倍，所以申請所花的時間及顧問費用是值得。 但要留意是這類城規條例12A修訂圖則申請，成功率不高，所以規劃顧問的功力及經驗是非常重要。
類透過規劃空間或申請而令土地價值大幅升值的例子有好幾個。 其中一個是在上世紀90年代時，油站土地基本上由政府控制供應，每次投標的地價非常高，達到幾千萬元一個油站，而且年期只有21年。 有熟悉新界地契的人士就找出規劃空間來自制油站用地。 當年新界大部份地方都未有分區計劃大綱圖，土地用途只受限於地契，而1898年前的私人土地只受舊批地契管控，舊屋地在用途上是無限制，所以就有人找出貼近馬路的舊屋地作油站用途。
只要得到屋宇署批准建築圖則，就可以名正言順作合法油站，令到一幅只值百多萬元的舊屋地，立刻升值為幾千萬的油站用地，就因為這個利潤極高的自制油站方式，有熟悉地政的政府人員甚至離職專注從事這個尋寶遊戲，尋找適合的舊屋地。 若成功找到一兩幅，便帶來幾千萬元的利潤。 但現時分區計劃大綱圖基本上已覆蓋全新界，油站用途必須得到城規會批准才可運作，所以這個利用規劃空間的尋寶機會已不存在。
