【now.com財經】政府最近發表推動北部都會區的報告，有數點可以與大家分享。
第一點是由司長帶領一個工作組，期望可以研究及運用資源去招商營運洪水橋的物流園區。這想法及安排是好，但如果工作組只作政策上的決定，而不參與實際批地的審批，則助長力不大。 因為通常在發展過程中，最花時間是在處理批地時遇到在規劃/工程/地政上的問題。 要有土地開發經驗的專業人士解決及處理，盡量減少個別部門在程序或法例上拖延個案。
第二點是按實補價，過去幾十年土地發展的原則是地價以規劃及地契可容許的最大價值補價，用意是土地資源要地盡其用，以免浪費公帑。但按實補價的做法是容許發展商按自己的發展意向補價，條件是最少要興建六成，及未起盡前不可以賣散。 但這樣安排只適用於改地契及重建、拍賣或招標是不能適用的。
按實補價亦有不少問題，首先是不可以賣散，這樣發展商只可以收租或自用，資金回籠是慢好多。 另外如果是在已建成的大廈上後期加建，必定會影響現有住戶，建築期及費用亦比正常長及高。 筆者曾處理一宗已分層出售樓宇後期加建樓層的個案，發展商在賣樓時已在出售合約及大廈公契上註明會有後期加建及業主不可反對，但地政總署以現有業主有權反對而不接受申請，若不是加建樓層而在其他吉地上建樓，應該會遇到修改總發展圖 (Master Layout Plan)的問題，也是要進行改契及補地價手續。
另一個必定會遇到的問題是補地價，後期加建的樓面或樓層必須要補地價，但若業主不急於發展，他可以慢慢同政府傾，但政府又不可以迫業主在指定時限內補價，所以在補地價方面，主動權完全在業主手上。 事實上發展商投資發展土地的主要考慮是有無利潤，若全幅土地發展是有可觀的利潤，他必定會補足地價全幅土地發展，資金方面若不足可找合作伙伴或向銀行融資，或發行新股集資，因為除非不看好後市，否則延遲發展，補地價會越來越貴及建築費也越來越高。 當然若土地面積是幾百萬呎，分期發展也是合理的安排。
政府亦提出容許土地業權人，主動交回政府計劃徵收的土地，用以抵消在原址換地及土地開發的金額。 這計劃與筆者在數年提出的Letter M方案類似，亦是政府向正確方向行出的一大步，但筆者 Letter M方案有詳盡的細節，政府則未公布詳情，希望政府日後公布的政策是實際可行，得以推動收地及片區發展。
