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    【商廈觀點】減息振奮人心 香港寫字樓應聲反彈?

    【地產】 2024/09/27 14:27

    【now.com財經】近一個星期無論業主、租客抑或準買家,他們之間最大的共同話題,必然是美國聯儲局經過議息會議後,千呼萬喚之下終於減息0.5厘,不單止眾望所歸,甚至較本來預計的減幅0.25厘多,使到今次市場近四年半以來首次減息,可以說充滿驚喜。

    另一個驚喜在於,原本普遍估計香港追隨減息的壓力不大,想不到在短時間之內香港就有5間以上的銀行響應,立即宣布下調最優惠利率0.25厘,當然實際按息也陸續開始下調至3.875厘的水平,一般相信將成為「及時雨」,替樓市帶來不少好處。

    首先,所有按揭貸款的業主都即時節省利息開支,減輕每個月供款負擔;其次對尚未入市的準買家來說,由於按揭每月入息的門檻要求同步降低,他們就有權考慮定價較高的單位,更加有人期望今次減息促進按揭生意,令樓市、銀行業和經濟復甦。

    雖然減息一出,市場湧現「唱好」熱潮,但筆者從事寫字樓市場多年,習慣分析事物背後邏輯,不會只跟隨大隊說話,此刻確有不同想法:無可否認減息對房地產物業十分關鍵,尤其寫字樓等非住宅類型一般都以銀行同業拆息(HIBOR)計價和成本。

    眼前HIBOR已經跌至3厘半,相較之前高達5至6厘,確有頗大程度的調整,對於業主來說表面上當然好過得多,但問題是很多大投資者過去2年都被銀行收回貸款(call loan)弄得苦不堪言,現金流相當緊拙,減息就像突然間找到一面擋箭牌抵禦。

    但從現實層面來看,他們的考慮除了供樓以外,還有擔心物業會否繼續減值,特別是寫字樓資產,箇中關鍵就是租金回報會不會隨著減息而有所提升,或者市場上的商廈空置率會否隨著減息而下降,說句坦白的話,這些都不可能在一時三刻內發生。

    即使有減息帶旺的作用,畢竟外資要來香港開設公司,或者已在港的企業要擴充業務和寫字樓,在這一刻淡市下仍然會小心翼翼,他們希望繼續再觀察一陣子,證明減息作用是經得起時間考驗,才會改變自己做生意的部署,故此減息初期效果有限。

    對「水深火熱」的業主,減息只能輕微分攤負擔;對宏觀商廈租務來說,也需較長時間去確認經濟能否復甦,不要忘記未來數年將有600萬平方呎新樓面推出:「重資產、少cash flow」仍是市場大忌,所以筆者相信,要等到租金收入明顯增長、愈來愈多公司來港做生意,屆時討論市場復甦才有意義。

    劉偉基
    第一太平戴維斯董事總經理及租務部主管