【測量論語】強拍流拍的原因

【now.com財經】報章最近報道一單舊樓強拍流拍的新聞，物業位於銅鑼灣禮頓道，土地審裁處定出24.25億元底價。

申請強拍的地產集團並沒有派代表到場競投，最後因沒有買家出價，物業遭收回。這次是本港第五次強拍流拍個案，之後有地產評論員認為發展商不出價，令到拍賣流拍，是給土地審裁處壓力，在這話題上可與大家分享筆者在這方面的了解。

首先是強拍流拍的原因，申請強拍的發展商在申請時一定是希望透過強拍統一未能收購的餘下業權，得以進行重建發展，好多時收購過程是漫長超過10年以上，動用資金亦不少，所以達到法例收購門檻後，就引用強拍條例完成統一業權。但為什麼到最後臨門一腳縮沙唔去馬? 筆者認為有以下可能：

第一是土地審裁處定出的底價比發展商心目中的市價高，覺得不值得接受。第二是發展商不看好後市，今天是市價，但三幾年後地價走下來就是高價入市。第三是發展商有現金周轉的問題，買地之後，還要投入一筆建築費及付出借貸利息，尤其是今天高利息的時候，要三五年後資金才回籠。第四是經強拍投得土地後有六年的建築期限，必須在限期內完成，否則有罰金要付。 這六年建築期表面上看是足夠，但如果要牽涉改地契的話，時間非常緊，因要申請改地契及談判補地價，過程起碼要兩年，所以六年的建築期時間並不充裕，但如果發展商不想受建築期限束縛，就選擇不投地。

流拍後發展商仍可繼續透過市場收購餘下物業，因為若透過談判完成全部收購的話，就可自行決定發展時間，不用受建築期限束縛。所以發展商選擇強拍時不投地，完全是商業決定，未必對流拍失望不開心。 仲有是流拍亦會有人開心，就是反對收購強拍的小業主，他們可以繼續在舊居居住。

至於發展商令強拍流拍，目的是給土地審裁處壓力，這個說法筆者認為不成立。因為香港法庭是獨立自主的，法官是不受任何壓力影響，土地審裁處在強拍案件上的功能是定出一個公平合理的收購市價，以保障雙方利益。而土地審裁處的法官是考慮雙方專業估價師的估價報告，才定出一個法庭認為合理的強拍市價，所以這個市價亦不是法官單方面定出來的。

法庭在定出合理市價後，強拍與否成功，亦不是土地審裁處的責任，因上文提及流拍有不少原因，並不是單單發展商覺得強拍市價定得過高問題，所以流拍是不會給土地審裁處任何壓力。以筆者出任上訴委員會的多年經驗，從來未有收到或感覺到審理上訴個案時有任何方面壓力，就算政府是上訴方，亦是公開公平不偏不倚裁決，筆者對香港法律制度是有信心的。