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    名稱 現價 升跌

    資料報價延遲十五分鐘

    【老樓講樓】樓價步入「黑洞」越跌越不敢買

    【地產】 2023/08/04 09:26

    【now.com財經】 在一個新盤在地產代理內部誓師會上,發展商坦言今時今日賣樓必須減價,「新一期起碼較前一期平一成,希望大家努力點推銷,我們肯減價幫助你們搵客,佣金絕對唔少!」

    香港主要銀行跟隨上調最優惠貸款後,買家對後市多抱觀望態度,加上發展商積極推售新盤,部份更減價搶客,導致二手市場進一步受壓。至於一手成交都好不了許多,在周前有兩個全新樓盤,首日亦只能賣出五成和三成,除非再有樓市好消息刺激交投,否則今番連一手銷情也難有保證,不少業界明言,新盤不減價也救不了,減幅多少仍以同區作為參考,普遍起步都會有一成折讓。

    多個大型新盤部署於8月登場,推盤量全月預計有機會最多超過3,000伙。當然按現時淡靜市況,不相信有那麼數量推出,還是會摸著石頭過海,慢慢推。有投資者坦言「宜家反而是捧著石頭砸自己腳」,沒有了新水支持,樓價中短期沒有上升的可能,只會跌,至於會跌多少,便要看新盤的減價幅度,減得越多就快點尋底;反之減得少調整時間越長。目前環球氣候沒有太大改善,財富被蒸發,那會有人會買樓,甚或以高價買樓。

    亦有少眾指,「美息頂多在9月份加多一次,縱使明年不會減息,起碼利息見頂,依家反而是趁低吸納的好機會。」他們都會以樓價只是跌幅有限,甚至以建築成本高、發展商們內部負債低,來力證冇必要大幅減價來搶客的必要,跌市訊息恐被災難式傳遞,令到重見大熊市。「今日樓市不同1998年和2003年,哪有破壞性的金融危機,前兩年新冠疫時,樓價不跌反升,所以不可以與之比較。」

    亦有事實反映,過往各國採取量化寬鬆措施,不斷買債印銀紙,同時長期以低息政策來挾資金投放資本市場,令資產價格得以大幅飈升。目前各國有限制放水,以免經濟陷入死胡同,同時又要挑起國與國之間的政商競爭,使到市民只信現金、不信資產的金錢年代,這樣對樓市發展而言,沒有泛濫的資金來投便是事實。如星基金把半山豪宅撻訂,寧願損失20億也不願孭一個負資產,長痛不如短痛,故引刀成一快,「斬倉」自我了結。

    樓價越是往下調,用家越是不敢買。綜合土地註冊處資料所得,2023年上半年本港共錄11,381宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達84.6%,除連跌10個「半年度」外,更創近28個「半年度」(即14年)新低,並較去年下半年的87.4%再跌2.8個百分點,若同比2021上半年的94.6%,更跌達10個百分點。更有人估計,2017買樓的業主都要蝕,樓價倒退至六年前。根據中原城市領先指數,目前與2017年底時相當接近,所言非虛。即使港人喜愛的鐵路盤也出現蝕讓或大手撻訂個案,樓市進入「黑洞了」。 

    劉兆昌
    獨立樓評人