【老樓講樓】購買力釋放碰上海量供應 兔年樓市有喜有憂

【now.com財經】香港樓市氣氛已低迷將近一年，隨著政府放寬多項社交距離措施，綜合中原、美聯(01200)、利嘉閣及香港置業等四大代地產代理行的樓市預測，明年香港樓價或有機會由低位回升5%至超過一成。主因不外乎樓市「復常之年」、全面通關、利淡因素漸逆轉和加息周期有見頂跡象。

好消息不斷出台，但忘記了不利消息沒有減退，老樓便分析一下這些影響樓市復甦的因素平衡一下吧。

（一）截至去年第四季一手貨尾量涉及約18,000伙，按季增加約2,100伙，連升六季之餘，更連續三個季度高於15,000伙，同時按每年平均一手成交量約16,000至17,000伙計，即現時的一手存貨，已足夠一年的銷售量，在貨源充足、購買力未全面恢復下，發展商亦要試水溫，故此全新盤在新春後的銷售表現，仍需時觀察。

（二）隨時貨尾之外，還有今年全年可推售的新盤單位，涉及約43,000多伙，不少地區更甚為「重貨」，當中啟德屬市區新樓供應庫，將有10個樓盤登場，涉及約11,000伙，加上仍在銷售的貨尾項目在內，可謂貨源十足，由於彼此間賣點相似，難免相互競爭客源，為求突圍而出，全新盤在定價上難以高開，甚至要在置業優惠上，多下工夫吸客。

（三）非本地人士在港置業仍需要支付樓價三成的印花稅，如此「辣招」以往已令不少海外買家，尤其是內地來港人士卻步，對尤其偏愛豪宅或貴價樓的內地買家說，來港置業負擔更大。

（四）《施政報告》表明更進取吸納外來人才，其中通過指定輸入人才計劃來港的合資格人才，若即日起置業，可在居港七年及取得永久居民身份後，申請退還就購入的首個住宅物業繳納的買家印花稅及新住宅印花稅。這僅對於快到七年的人士才有吸引，新來者「今年未知明年事」，要首付重稅的置業誘因不大。

（五）市場預期聯儲利率區間頂部介乎5%至5.5厘，相信利率會在區間頂部維持一段時間，在今年內不會減息，最快要2024年下半年才有望減息。無論最優惠利率抑或定期存款息率，銀行除了考慮美國息口，亦要視乎本地的資金需求，例如股市波動和新股集資對資金流的影響，港元拆息回落不一定會令息率下行。

（六）即使市況略為好轉，亦不宜憧憬樓市會有動力大升，畢竟經濟環境仍然疲弱，樓市短期內在窄幅上落機會較大，加上現時銀行估價取態仍然審慎，反映銀行普遍睇淡樓市。在現時樓市前景仍較黯淡情況下，買家不宜過分高追入市。

（七）瑞銀財富管理（UBS）公布2022年度《全球房地產泡沫指數》報告指出，香港樓市「泡沫」程度繼續被列為亞洲第一位，但評分較去年回落，世界排名由原先第三名降至第五名，外界觀察，香港樓市仍處於泡沫風險區域。香港膺樓價與收入比榜首，以負擔能力計，在香港買一個650方呎單位的平均樓價約相當於一名專業人士平均年薪的24倍，遠高排第二位巴黎的15倍。

（八）政府敲定的八幅簡約公屋用地選址，合共提供的可達到3萬個單位的目標，差不多九成在市區或發展成熟的新市鎮。有發展商擔心選址會影響鄰近私樓樓價，進一步令置業者放棄在區內作為第一選擇，削弱購買力。