【now.com財經】近一個星期無論業主、租客抑或準買家，他們之間最大的共同話題，必然是美國聯儲局經過議息會議後，千呼萬喚之下終於減息0.5厘，不單止眾望所歸，甚至較本來預計的減幅0.25厘多，使到今次市場近四年半以來首次減息，可以說充滿驚喜。
另一個驚喜在於，原本普遍估計香港追隨減息的壓力不大，想不到在短時間之內香港就有5間以上的銀行響應，立即宣布下調最優惠利率0.25厘，當然實際按息也陸續開始下調至3.875厘的水平，一般相信將成為「及時雨」，替樓市帶來不少好處。
首先，所有按揭貸款的業主都即時節省利息開支，減輕每個月供款負擔；其次對尚未入市的準買家來說，由於按揭每月入息的門檻要求同步降低，他們就有權考慮定價較高的單位，更加有人期望今次減息促進按揭生意，令樓市、銀行業和經濟復甦。
雖然減息一出，市場湧現「唱好」熱潮，但筆者從事寫字樓市場多年，習慣分析事物背後邏輯，不會只跟隨大隊說話，此刻確有不同想法：無可否認減息對房地產物業十分關鍵，尤其寫字樓等非住宅類型一般都以銀行同業拆息(HIBOR)計價和成本。
眼前HIBOR已經跌至3厘半，相較之前高達5至6厘，確有頗大程度的調整，對於業主來說表面上當然好過得多，但問題是很多大投資者過去2年都被銀行收回貸款(call loan)弄得苦不堪言，現金流相當緊拙，減息就像突然間找到一面擋箭牌抵禦。
但從現實層面來看，他們的考慮除了供樓以外，還有擔心物業會否繼續減值，特別是寫字樓資產，箇中關鍵就是租金回報會不會隨著減息而有所提升，或者市場上的商廈空置率會否隨著減息而下降，說句坦白的話，這些都不可能在一時三刻內發生。
即使有減息帶旺的作用，畢竟外資要來香港開設公司，或者已在港的企業要擴充業務和寫字樓，在這一刻淡市下仍然會小心翼翼，他們希望繼續再觀察一陣子，證明減息作用是經得起時間考驗，才會改變自己做生意的部署，故此減息初期效果有限。
對「水深火熱」的業主，減息只能輕微分攤負擔；對宏觀商廈租務來說，也需較長時間去確認經濟能否復甦，不要忘記未來數年將有600萬平方呎新樓面推出：「重資產、少cash flow」仍是市場大忌，所以筆者相信，要等到租金收入明顯增長、愈來愈多公司來港做生意，屆時討論市場復甦才有意義。
