【now.com財經】近日在香港討論度最高的，無疑是回歸25周年的事情，包括領導人再度「旋風式」訪港，出席慶祝回歸活動，以及新一屆政府就職典禮；疫情之下，為防萬一，所有參與相關活動的人士，甚至連採訪的記者都必須採取「閉環」管理。
所謂「閉環」管理，就是獲邀人士須提前入住指定酒店，進行隔離及接受核酸檢測，全部人結果必須呈陰性，之後不論飲食或其他活動，在指定時間內都只能在指定場所進行，譬如今次的隔離期就是7天，以確保領導人到港時，現場保持「零感染」的狀況。
這種安排固然是疫情之下，最穩妥的應對措施，事實上筆者卻聯想到香港的寫字樓租務市場，在過去頗長時間裡，也經歷了一次獨特的「閉環式」過程，畢竟租金向下的情況持續逾兩年，從高峰期計累積跌幅深達兩至三成，加上高基數效應，造成不小的影響。
有些原本非核心區的地方，所謂跌了兩三成，平均呎租也只是跌數元，但在中環、灣仔這些核心區就不同了，跌個兩至三成，等於平均呎租下調30、40元；試想像，每呎租金較以往便宜了一個快餐店套餐的價格，而寫字樓單位面積動輒數千呎，差別可想而知。
這情況自然地孕育出新趨勢，就是香港寫字樓核心區與非核心區之間的租金分野，原本壁壘分明，差距以數倍遞增，近年卻有越來越收窄的跡象，企業有見及此，都會比較傾向留在核心區地段，變相令早年一直在醞釀的去中心化(Decentralization)搬遷現象放緩。
觀察在過去一至兩年，寫字樓市場上最常見的企業租賃策略，並非遷徙到其他地區，而是在同一區內物色不同的新辦公室：中環搬中環、鰂魚涌搬鰂魚涌、九龍東搬九龍東，極少「交叉感染」跨區移徒，形成在寫字樓物業意義的「閉環」格局，歷史上也相當罕見。
筆者認為，假如租金繼續走下坡，或者靠穩地向橫發展，估計上述的寫字樓「閉環」將會再持續最少一至兩年，因為這反映各區租金明顯拉近的不爭事實，然而拉近幅度又未至於，核心區與非核心區的平均呎租只差數元，否則就只會引致Recentralization的可能性。
無論如何，寫字樓「閉環」背後意義是租金大幅度回落，站在租客立場是好處多多的，甚至可說是最大贏家，因為他們不管擴充公司、縮減樓面，甚至想嘗試使用新落成的大廈，都能夠較少顧慮租金價格因素，純粹從實用層面作決定，難道不是營商環境之福嗎？
