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    【老樓講樓】「鬼城」天巒脫魔咒 全賴都會區翻身

    【地產】 2022/03/11 09:22

    【now.com財經】位於上水古洞南的大型豪宅建築群「天巒」入伙多年,皆因當時新地品牌兼獨立設計概念,打造落馬洲口岸附近第一個大型豪宅,結果溢價逾倍而吸引到內地富豪蜂湧購買,礙於入伙率低兼高價入市,未如大市般同步升值,反而變仆直,樓價不斷下滑,連呎價和呎租也不及上車樂園沙田第一城,二手更連番蝕讓多年,堪有「鬼城」之稱。

    今時不同往日,受惠於北部都會區「概念」,為業主救星,即時在過去半年出現連番賺錢個案,最高賺價近千萬元,所謂未到終點不能論輸贏,終於守得雲開見月明。

    2012年在報紙工作時,曾找同事深入報道天巒「災情」,那時呎價不足萬元,呎租亦不過十多元,聽聞當中業主佔上九成九為內地或有內地背景的,亦有不少是為了中港投資用途,結果未賺先見蝕,回報低到一厘也不足,甚至蝕讓數千萬元斬倉離場。當時派攝記早上和晚上分別攝影一次,顯示入住率情況,當然結果是烏燈黑火、杳無人煙,乃「鬼城」之名開始,同業亦開始有此稱號。

    從古洞水塘眺望天巒

    最近因往古洞水塘一遊,得見真正廬山真面。由於古洞水塘位於天巒附近,居高臨下便一覽無違。在高處望下去當然是佔地頗多,多由山巒包圍,極為隱敞,若不是居高臨下,根本無法窺探整個屋苑範圍,正因交通不便,附近只有一個古洞街市,無論日常用品或是其他商店也欠奉,這也是其一個賣點,地方偏僻寧靜,但亦稱不上是世外桃園。

    二手蝕本貨多年,去年特首發表任內最後一份《施政報告》中提出北部都會區概念和落馬洲支線延伸,在這裡老樓只提這是概念,未有實質建工時間表,尚未知日後效益,但對於仍持有的業主們反而是一個由虧變盈的時機,根據資料顯示,近月錄得的二手個案成交中多錄得賺錢紀錄,包括天巒一期加倫大道單號屋,建築面積2,573平方呎,實用面積1,598平方呎,開價2,600萬元,近日議價後以2,450萬元沽出,建築呎價9,522元,實用呎價15,332元。

    買家為區內用家,鍾情屋苑居住環境,見單位價錢合理,即購入單位自住。原業主於2016年以1,965萬元購入上址,持貨六年,是次沽出單位帳面獲利485萬元,單位升值24.7%。

    至於受惠都會區內,區內亦加快興建計劃,包括新地向城規會申請,把一幅位處上水古洞雙魚河的地皮連同其他政府土地,改劃成住宅(乙類)用途,擬建909個分層單位,單位數目比兩年前提出、擬建37幢洋房之計劃大幅增加23.5倍,預計可容納2,545人口。上述項目與新地旗下天巒只有一河之距,地皮面積212,000平方呎,當中包括近59,000平方呎為政府土地。

    另多幅位於未來古洞站的沿線地皮,先後由新地(00016)、永泰和會德豐等投標奪得。嘉里建設(00683)以近五億元購入新界古洞北發展區丈量約份第95約地段共17幅地塊。地塊現屬農地儲備,待完成相關程序後,計劃部分土地將發展為私人住宅物業。

    集團又指,地塊鄰近未來北環線古洞站,具備交通可達性。集團對古洞發展區的潛力充滿信心,將充分利用社區營造的經驗,結合大灣區發展機遇,將古洞北發展成為一個優質社區。古洞由「石頭」變「翡翠」,全賴都會區。

    劉兆昌
    資深傳媒人
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