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    【老樓講樓】虎年鐵路盤有咩焦點 留意錦上路、黃竹坑

    【地產】 2022/02/04 09:45

    【now.com財經】虎年鐵路盤將成新盤焦點,尤其是三區更有焦點中的焦點,包括元朗錦上路、何文田站和黃竹坑,今期試從三區現有的特點來分析下前景。

    首先錦上路一帶,只有多年前由新鴻基地產(00016)發展的Park Yoho和爾巒較具規模,但距離港鐵站仍有一段距離,老樓曾試過由港鐵站行去爾巒,足足要20分鐘,十分不方便,唔想行路便要轉駁專線小巴和的士。附近便有一個周末日和公眾假期的跳蚤市場和紅磚屋市場,及有多條小巴專線往不同村落,而且更是行山友聚集的地點,在位置上較現時元朗站清幽,若果喜歡大自然的朋友們,只距離一個站便擁有交通和環境的優勢,而且價格低於元朗站上蓋物業,可有多一個選擇。

    目前爾巒呎價約15,000元,YOHO Hub最新一批呎價約21,000元,即使再加入鐵路線元素,理應有得Fight。信置方面日前便透露,錦上路站項目,涉及約2,200伙,現待批預售樓花同意書,冀成集團虎年頭炮新盤。項目受惠於港鐵(00066)屯馬線,以及將興建的北環線,帶來雙鐵路效應,加上北部都會區概念刺激,有望成為2022年上半年最熱新盤。

    至於何文田站,毗鄰已經有不少私人項目,都是由政府土地拍賣回來,而且一度成為地王,分別由新地發展的天鑄,曾一度成為區內樓王,不過最近有連番蝕讓個案,為樓市添上陰影,懷疑年前開賣的溢價是否過高,因為區內另外兩個私人項目,包括會德豐的One Homantin和嘉里建設(00683)發展的皓畋,入伙以來紛出現蝕讓個案,賺錢個案有限,那時曾有業界人士指出,區內數十年內以資助房屋為主,私樓較為集中在窩山一段,雖然鄰近港鐵站,區內豪宅化尚要時間才成氣候,故此未來新盤開售定價上月壓力。

    本周老樓曾路經此處,上蓋兩期項目正在施工當中,其中由華懋發展的第二期,華懋先為何文田站第1A期申請預售樓花,共447伙,預計關鍵日期為2024年4月30日,項目計劃2022年中推售。翻查資料,何文田站二期 ,可建住宅樓面逾639,000方呎,預計2024年落成,項目補地價金額約74.87億元,以可建住宅樓面面積計,每方呎補地價約1.17萬元,華懋是於2018年底奪得項目發展權。

    目前天鑄呎價約4.5萬元,日前7座頂層複式戶,實用面積2,352平方呎,本月中以9,300萬元易手,實用呎價約39,541元。據了解,原業主於2015年中以逾1.07億元購入單位,持貨六年多,現帳面蝕約1,400萬元,物業期內貶值約13%。

    最後黃竹坑站,集天時地利人和一身,天時者港島區已30年沒有鐵路盤供應;地利者乃區內同時轉型為新興商貿區;人和者因鐵路開通,為南區入門版,因此成行成市,最近嘉里建設(00683)以招標形式出售二期揚海一個頂樓連天台單位,呎價首破7萬元,為同區新高,往後數期有了新指標,加上同區賣完後沒有新供應,故造成物以罕為貴,不少城中富豪及富二代,紛大手買入以搏升值。

    自港島西南區薄扶林貝沙灣後,港島區才見有逾千單位供應地區樓盤,在現時港島區供應少的有利因素下,黃竹坑站得天獨厚,每次賣樓勢成為樓市指標。

    劉兆昌
    資深傳媒人
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